Коммерческий недвижимость объект оценка

Оценка коммерческой недвижимости: подводные камни

Сергей Шешков, управляющий партнер ГК ЦНЭ «Инвест Проект»

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя такие объекты нежилой недвижимости, которые используются для извлечения прибыли. Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов. Это офисная недвижимость (где размещаются представительства компании), торговая (где осуществляется продажа различных товаров или услуг покупателям) и производственно-складская (где производятся и, соответственно, хранятся различные виды товаров). Оценка любого объекта недвижимости помогает, в первую очередь, сократить неоправданные затраты и время на анализ рынка. Поэтому взаимодействие между владельцем бизнеса и оценщиком должно проходить под девизом: «они оценивают, мы растем». Оценка коммерческой недвижимости – это процедура, связанная с определением рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима для получения кредита под залог в банке, взноса в уставный капитал предприятия, подготовке к сделке купли-продажи и при сдаче объекта в аренду. Как показывает практика, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, хотят определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование.

1. Правоустанавливающие документы на здание (помещение) — свидетельство о государственной регистрации права.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок — свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
3. Документы БТИ:

  • технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
  • экспликация (форма БТИ №22);
  • поэтажный план;

4. Бухгалтерская информация:

  • справка о величине балансовой стоимости объекта оценки;
  • справка о величине остаточной стоимости объекта оценки;
  • информация об эксплуатационных расходах — расходы на страхование объекта оценки;
  • коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
  • фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
  • расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).

Многие, ознакомившись со списком документов, впадают в панику, но переживать не стоит. На практике выше представленный перечень может быть сокращен. Точный список документов будет определен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком.

Третий этап – это выезд оценщика для осмотра объекта. В назначенное время специалист-оценщик встречается с заказчиком, осуществляет осмотр и фотографирование объекта, составляет акт осмотра. Бывают такие ситуации, когда осмотр оказывается невозможным, например, в случае проведения процесса судопроизводства, когда собственник отказывает оценщику в доступе на осматриваемую территорию. И, наконец, заключительный этап – это составление отчета об оценке. Перед тем, как готовый отчет попадает в руки заказчика, его проверяет руководитель отдела оценки или сотрудник, уполномоченный проверять отчет, в некоторых компаниях отчеты и вовсе не проверяются. И если первый вариант отчета составлен на ненадлежащем уровне, то он возвращается на доработку. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки и иные сведения. Все перечисленные этапы касаются оценки любого объекта, изменения будут только в перечне предоставляемых заказчиком документов.

Таким образом, оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости следует поручать профессионалам, которые зарекомендовали себя, как высококлассные исполнители. Для этого стоит, как минимум, ознакомиться со списком рекомендательных писем компании оценщика (запросить напрямую или просмотреть на корпоративном сайте). Масштаб организаций, которым оказывал услуги оценщик, а также их положительные отзывы — это немаловажный показатель уровня предоставляемых услуг. Поэтому отнеситесь серьезно к выбору компании, которая поможет сделать ваш бизнес успешным.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Оценка недвижимости

Есть множество ситуаций, когда необходимо знать точную цену недвижимого имущества. Независимая оценка стоимости недвижимости — специальное исследование любого объекта с целью определения его рыночной цены на определенную дату.

Объекты оценки

К ним, согласно ст. 130 Гражданского Кодекса РФ, относятся:

квартиры и дома,

здания и сооружения,

офисные и складские помещения,

объекты незавершенного строительства,

обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,

и иные, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, передаточные устройства и т.п.

Это самые значимые по стоимости активы как частных лиц, так и предприятий и организаций. Поэтому оценочная экспертиза в отношении любого объекта недвижимости в Москве – важнейший этап совершения любых операций с ним. Это обусловлено высокой ценой и постоянным колебанием рыночных цен.

В настоящее время эта услуга остается одной из самых востребованных видов деятельности нашего центра в Москве и включает в себя :

рыночную оценку недвижимости

расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования

предоставление заказчику всех необходимых документов по выполненной работе (отчет об оценке, договор и т.д.)

Случаи оценки

Основные случаи, когда требуется оценить недвижимость, это:

Акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

Читайте так же:  Взыскание наложенное письменным приказом

Привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

Кадастровая оценка для целей налогообложения недвижимых объектов: зданий и земельных участков;

Кредитование под залог;

Внесение в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций

Разработка и оценка эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

Вступление в права наследования;

Исполнение судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);

Другие операциях, связанных с реализацией имущественных прав на недвижимые объекты, находящиеся в вашей собственности;

Расчет суммы налогообложения.

Наш центр предлагает услуги по оценке объектов недвижимого имущества в Москве. Более подробно о каждой вы можете узнать в соответствующих разделах сайта:

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Недвижимость специального назначения

Земельные участки

Факторы, которые учитывает рыночная оценка стоимости недвижимости

На цену постоянно оказывают влияние множество отрицательных и положительных факторов, таких как: экономические, социальные, экологические, факторы государственного регулирования и политической конъюнктуры. Наши эксперты оценщики стараются учесть максимальное количество из них, наиболее значимо влияющих на стоимость объекта:

наличие и качество инфраструктуры,

наличие и качество инженерных коммуникаций,

характер окружающей застройки,

физические характеристики (материалы постройки и отделки) и объемно-параметрических решений самого объекта оценки,

год постройки и предполагаемый срок эксплуатации,

назначение (характера использования, возможности получать прибыль от использования),

добавленные улучшения (ремонт),

Сроки и цены

Сроки проведения и стоимость услуг зависят от вида, назначения, площади недвижимого имущества и назначения оценки. Мы всегда идем навстречу пожеланиям клиентов и при необходимости готовы уложиться в самый минимальный срок. Более подробно о ценах на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, вы можете узнать с соответствующих разделах сайта, которые более подробно описывают наши услуги по видам (колонка справа).

Необходимые документы для оценки

Список документов, которые необходимо представить для проведения независимой оценки недвижимости варьируется в зависимости от того, какую недвижимость нужно оценить и для каких целей. В общем случае это:

  1. Документы, устанавливающие личность владельца (паспорт для физ. лица, регистрационные данные для юр. лица)
  2. Кадастровая информация об объекте (документация, обозначающая физические границы оцениваемых объектов недвижимости, геодезические планы или карты, обозначающие местоположение и точные границы участка, а также имеющие соответствующее техническое описание)
  3. Выписки из бюро технической инвентаризации;
  4. Техническая и проектная документация на объект;
  5. Документы, устанавливающие право собственности;
  6. Информация об обременениях. К числу обременений относятся долговые обязательства, налоговые обложения, залоговые договоры и соглашения, арендные договоры.

Более подробный список документов по видам недвижимого имущества вы можете посмотреть на этой странице.

Пожалуйста свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, сообщите о своей проблеме и мы уточним полный перечень необходимых документов, требующихся для проведения нашей работы, а также назовем вам ее примерную стоимость.

Наше бюро оказывает полный спектр услуг по независимой оценке стоимости недвижимости в Москве и Московской области. Если Вы заинтересованы в этой услуге — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости

С развитием оценочной деятельности в Российской Федерации возрастают требования, предъявляемые к отчетам об оценке имущества. Одной из основных сфер, которые способствуют ужесточению требований, является банковский сектор. В соглашении «Базель 3» прописаны специфичные требования к оценке рисков, в частности, основным инструментом снижения риска является залог. Несмотря на то, что недвижимость с точки зрения бухгалтерского учета относится к труднореализуемым активам, является предпочтительным объектом залога для банка по таким факторам, как низкая вероятность утраты и адекватный уровень контроля (при условии хорошего месторасположения и технического состояния объекта, соответственно ликвидность может быть и высокой).

Недвижимость представляет собой специфичный актив. Рынок недвижимости имеет низкую транспарентность, что обусловливает трудности в применении сравнительного подхода — метода продаж, в сборе необходимого количества информации для проведения анализа рынка и в установлении прогнозируемого срока экспозиции объекта. Поэтому объективно существует проблема с обоснованием ликвидности.

Ликвидность предмета залога — одна из важнейших характеристик с точки зрения риск-менеджмента, которая напрямую связана с залоговым обеспечением. В отчетах об оценке такой анализ выполнен, как правило, поверхностно, часто встречаются ошибки в определении степени ликвидности объектов, что не позволяет сделать качественный анализ категории качества залога.

В современной литературе редко встречаются публикации, посвященные вопросам ликвидности недвижимости. Среди отечественных ученых можно выделить Лейфера Л.А. и Яскевича Е.Е. [1] Стоит отметить также международный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения. Залога и обеспечения долговых обязательств» [2] и методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» [3], принятые комитетом по оценочной деятельности Ассоциации российских банков. Однако в указанных документах приведены лишь общие понятия и требования к анализу ликвидности.

Количественной характеристикой ликвидности согласно Методическим рекомендациям «Оценка имущественных активов для целей залога» [3] может являться время рыночной экспозиции объекта.

Попытка структурировать подходы и разработать методику определения ликвидности объектов недвижимости была предпринята Е. Е. Яскевичем, который рассчитывает модели обоснования ликвидности объектов недвижимости по секторам. Недостаток моделей Е.Е. Яскевича заключается в их монофакторности, где в качестве основного фактора, влияющего на ликвидность, рассматривается площадь объектов (табл. 1).

Читайте так же:  Справка на академический отпуск образец

Таблица 1
Уравнение ликвидности объектов недвижимости Е. Е. Яскевича

Наименование Диапазон времени ликвидности, ВЛ, мес . Среднее по диапазону, ВЛср, мес. ( Средняя площадь, кв . м .) Регрессионное уравнение ( ВЛ- время ликвидности; П — площадь помещений ) Коэффициент корреляции, R
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Иркутск 3,0-9,9 5,8 (1061,6) ВЛ = 0,0023*П + 3,4307 0,723
ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Иркутск 0,7-1,7 1,2 (844,9) ВЛ = 0,3784*П 0,2032 0,853

Выявление факторов и определенных закономерностей, влияющих на ликвидность конкретного объекта, является одним из важнейших этапов определения ликвидности. Нами выделены основные факторы, которые чаще всего учитываются при оценке ликвидности объектов недвижимости (табл. 2).

Таблица 2
Факторы, влияющие на ликвидность объектов недвижимости

Наименование Характеристика
Рыночная ситуация в заданном сегменте рынка Соотношение спроса и предложения
Активность рынка
Емкость рынка
Динамика развития рынка
Эластичность спроса на данный вид имущества
Местоположение Считается одним из основных факторов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости.
Состояние имущества Данный фактор в большей степени влияет на оборудование, т.к. старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидное, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление. Это справедливо, по мнению авторов, и для недвижимости, когда величина затрат на восстановление объекта не сопоставимо выше, чем уровень генерируемого годового дохода.
Масштабность Характеризуется снижением ликвидности имущества, обладающего размерами, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений.

Множество факторов, которые характеризуются как количественными, так и качественными оценками, обусловливают необходимость разработки иной модели, которая будет учитывать весь их спектр. Авторы статьи предлагают использовать следующий алгоритм анализа ликвидности объектов недвижимости (рис. 1). Данный алгоритм построен на основе исследований рынка недвижимости для инвесторов, проводимых Е.Ю. Кензиной [4].

Рис. 1 Алгоритм анализа ликвидности объектов недвижимости

Посредством анализа особенностей рынка необходимо сделать общий вывод об уровне активности рынка региона. Общим итогом анализа рынка должно быть четкое понимание рынка. Вероятно, в условиях малоактивного рынка количественно учесть его конъюнктуру в заданном сегменте недвижимости не всегда возможно. Однако объект, который удачно расположен локально и обладает привлекательными коммерческими характеристиками, всегда будет востребован на рынке.

Некоторые авторы, например Т. Г. Касьяненко [5], предлагают определять ликвидность объекта с использованием экспертного метода на базе коэффициента эластичности. В методике выделено два фактора, которые влияют на эластичность спроса по цене: количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта. Факторы оцениваются с помощью специальной шкалы: значительно, средне, незначительно. Качественная оценка факторов поставлена в соответствие каждому из подтипов спроса в диапазон значений коэффициента эластичности. Данные представлены в виде матрицы, которая позволяет на основании качественной оценки факторов определять подтип спроса для конкретного объекта (табл. 3).

Таблица 3
Определение подтипов спроса

Число потенциальных покупателей объекта Специализация объекта Подтип спроса Тип спроса Значение коэффициента эластичности
Значительное Незначительная Абсолютно эластичный Абсолютно эластичный 1
Значительное Средняя Сильно-эластичный Эластичный 1
Значительное Значительная Средне-эластичный 1
Среднее Незначительная Слабо­эластичный 0,85
Среднее Средняя С единичной эластичностью С единичной эластичностью 0,76
Среднее Значительная Слабонеэластичный Неэластичный 0,68
Незначительное Незначительная Средне-неэластичный 0,68
Незначительное Средняя Сильно­ неэластичный 0,68
Незначительное Значительная Абсолютно неэластичный Абсолютно неэластичный

Применение рассмотренной методики и общий вывод о значении коэффициента эластичности целесообразно осуществлять для понимания общей ситуации на рынке. На наш взгляд, окончательное суждение о вероятном сроке экспозиции объекта необходимо осуществлять с использованием статистически обоснованных методик на основе рыночных данных для нивелирования субъективных оценок.

Построение статистической модели обоснования ликвидности осуществлялось на основании объективных критериев, которые связаны непосредственно с объектом, в несколько этапов. Для оценки значимости выбранных факторов был проведен корреляционно-регрессионный анализ выборки, состоящей из 50 объектов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для построения функции собраны данные публичных предложений к продаже недвижимости офисного сегмента. С начала года осуществлялось наблюдение срока, когда объект предложения будет снят с продажи (табл. 4).

По результатам анализа выяснилось, что группа факторов, связанных с объектом оценки, даже в малоактивном рынке, имеет определяющее значение. Рассмотрим подробнее внутренние факторы на примере офисной недвижимости Забайкальского края. К этой группе факторов мы отнесли: расположение в пределах города; площадь объекта оценки и физическое состояние.

Физическое состояние объекта (качество внешнего и внутреннего оформления, потребность в капитальном ремонте). Данный фактороценивался по 3-балльной

шкале: 1 — требуется значительный ремонт; 2 — требуется незначительный косметический ремонт; 3 — не требуется ремонт.

Среди трех значимых факторов физическое состояние оказывает наибольшее влияние на вероятный срок экспозиции объекта.

Таблица 4
Выборка офисных помещений

Расположение в пределах города (локальное расположение, приближенность к деловому центру). Данный фактор оказывает не столь заметное, хотя значительное влияние на ликвидность объектов, поскольку он отражает одну из основных особенностей недвижимости — ее стационарность и преимущественное влияние местоположения на стоимость. Особенно это актуально для коммерческой недвижимости. Оценивается влияние фактора экспертно по 3-балльной шкале (1 -неудобное; 2 — удобное; 3- очень удобное). Преимущество в оценке 3 отдается проходным торговым улицам. Удобным (2) расположением характеризуется преимущественно центральный район и некоторые другие районы, примыкающие к центру.

Площадь объекта оценки также оказывает влияние на прогнозируемый срок экспозиции, что подтверждается исследованием рынка. По результатам наблюдений была определена зависимость между площадью и сроком экспозиции объекта, что отражено на графике. Площадь объекта оценки является объективным критерием и не требует экспертного обоснования.

Читайте так же:  Кто подлежит постановке на воинский учет

Обработка полученного массива данных осуществлена с использованием функции «Регрессия» в пакете анализа данных Microsoft Office. По результатам регрессионного анализа составлено уравнение зависимости срока экспозиции объекта от влияющих факторов:

где Т вероятный срок экспозиции объекта;
Х1 площадь объекта;
Х2 — расположение в пределах города;
Х3 — физическое состояние объекта.

Таким образом, подставляя параметры анализируемого объекта в предложенную нами формулу можно получить вероятный срок экспозиции оцениваемого объекта. Достоверность уравнения оценивается как надежная, поскольку коэффициент аппроксимации составляет 80%.

Для определения мотивированного суждения о ликвидности объекта через вероятный срок экспозиции можно воспользоваться таблицей 5. В зависимости от значения срока экспозиции объекта оценки ликвидность распределяется, как правило, по категориям, изложенным ниже.

Таблица 5
Оценка ликвидности объектов недвижимости (офисный сегмент)

Срок экспозиции, месяцев Интерпретация ликвидности объекта
7-18 низкая ликвидность
3-6 средняя ликвидность
1 -2 высокая ликвидность

Практическая реализация предложенной в статье методики позволит решить проблемы с обоснованием ликвидности коммерческой недвижимости (на примере сегмента офисных помещений).

Дальнейшие изыскания в данном направлении предполагают анализ факторов ликвидности для торговых и производственно-складских объектов.

Ссылки на источники

  1. Яскевич Е.Е. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ. — URL: http://cpcpa.ru/Publications/019/. — [Дата обращения 20.03.2014].
  2. Международный стандарт оценки 4. Оценка ссудного обеспечения. Залога и обеспечения долговых обязательств МКСОИ. — [Дата обращения 19.03.2014].
  3. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», Комитет по оценочнойдеятельности АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ БАНКОВ. — [Дата обращения 03.03.2014].
  4. Кензина Е.Ю. Методика проведения анализа рынка коммерческой недвижимости для стоимостноориентированных инвесторов. — URL: izvestia.isea.rupdf.asp >Аннотация. В статье рассмотрены проблемы обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости . Проанализированы факторы, влияющие на ликвидность . Предложен алгоритм анализа .

Ключевые слова: недвижимость, ликвидности, залог, оценочная деятельность, эластичность спроса.

Alexander Pomulev,
Philosophy doctor in economic sciences, associate Professor ofthe chair of management, Finance and credit, Zabaikalsky state University, Chita
[email protected]

Natalya Pomuleva,
Philosophy doctor in economic sciences, associate Professor ofthe chair of management, Finance and credit, Zabaikalsky state University, Chita
[email protected]

The method of substantiation liquidity of commercial real estate objects
The article considers the probiem of substantiation liquidity of commercial real estáte. An analysis ofthe factors affecting the liquidity. An algorithm for analysis.

Keywords: real estate, liquidity, collateral, valuation activity, elasticity of demand.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

коммерческая недвижимость:
  • Офисы;
  • Торговые объекты;
  • Производственные площади;
  • Склады;
  • Кафе-рестораны.
Оценить для:
  • Залог в банк;
  • Купля — продажа;
  • Судебные споры;
  • Изъятие/раздел/выкуп имущества;
  • Оспаривание кадастровой стоимости.
Профессиональный отчет
  • Есть все права для осуществления оценочной деятельности;
  • 18 лет на рынке оценки;
  • 32 сертифицированных оценщиков;
  • Работаем с Банками, агентствами недвижимости, юристами, защита в суде
Стоимость услуг: 10 000 — 60 00 рублей Срок выполнения: 4 дня Заказать: +7 (495) 175-58-43
[email protected]

У каждого, кто задумывается о реализации своих прав собственника, возникает много вопросов. Одним из основных является вопрос об оценке коммерческой недвижимости (офис, склад, магазин, торговый комплекс или составная часть имущественного комплекса). Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется. Сказывается влияние таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость важнейшее значение имеет оценка коммерческой недвижимости.

С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Так как для решения каждой проблемы всегда имеется специалист, который делает это лучше остальных, на российском рынке появилась новая услуга, предоставляемая как предприятиям, так и физическим лицам — оценка стоимости объектов собственности (оценка коммерческой недвижимости).

Почему следует работать с оценочной компанией «Активные Бизнес Консультации»

Мы консультируем клиентов с целью их развития, обретения уверенности в завтрашнем дне и принятия верных решений?

Профессионализм и компетентность наших сотрудников дают возможность клиентам и партнерам находить эффективные пути ведения бизнеса.

Специалисты нашей компании обладают значительным опытом проведения оценки коммерческой недвижимости. В ходе выполнения работы учитываются все факторы влияющие на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт формируется исключительно на полной, достоверной, актуальной информации. Работа с клиентом ведется в динамичном режиме. Учитываются все потребности заказчика, в полной мере отражая стоимость объекта недвижимости.

Одной из основных целей оценки выступает залог оцениваемого имущества. Компания «АБК» предоставляет своим клиентам широкий перечень банков-партнёров , с которыми они могут успешно сотрудничать. Наши отчеты об оценке стоимости всегда успешно проходят кредитные комитеты, что позволяет решить Ваши задачи в кратчайший срок. Некоторые из наших банков-партнеров принимают для рассмотрения только отчеты оценочной компании «АБК — Активные Бизнес Консультации», что свидетельствует о доверии к качеству нашей работы.

Стоимость оценки недвижимости

Цена оценки не зависит от стоимости или величины оцениваемого объекта недвижимости. Ценообразование основывается на действительно понесённых трудозатратах при выполнении конкретного проекта. Мы полностью открыты перед клиентом, удовлетворяя потребности заказчика по оптимальной и справедливой для него цене.

Читайте так же:  Куда звонить если не приходят декретные

Ориентировочную стоимость услуг по оценке вы можете посмотреть в разделе цены .

Структура взаимодействия с клиентом

Связаться с нами по телефону (495) 175-58-43 или отправить по электронной почте [email protected] или факсу (495) 380-16-85 информацию об объекте оценки:

тип коммерческой недвижимости (офис, склад и.т.д);

общая площадь;

цель оценки (залог, переоценка, иное);

Ваши контактные данные.

Специалист согласует условия, срок выполнения работы,

перечень необходимых документов для оценки, договорится о встрече для проведения осмотра объекѕа оценки, передачи договоров на выполнение работы и получения копий документов, необходимых для проведения оценки в удобное для Вас время. Выезд оценщика к заказчику производится бесплатно.

После подготовки отчёта об оценке, специалист компании «АБК» свяжется с Вами по телефону и уточнит дату и время получения отчета.

Отчёт доставляется бесплатно нашей курьерской службой в удобное для Вас время. По желанию заказчика отчёт может бесплатно доставляться курьером полномочному представителю соответствующего банка.

Наиболее важным для каждой компании моментом является оценка коммерческой недвижимости, то есть той недвижимости, которая способна приносить определенный доход. Оценка стоимости недвижимости, в частности оценка стоимости зданий и оценка сооружений позволяет определить реальный потенциал предприятия, ведь ясно, что основные фонды, оборудование, здания и сооружения служат дополнительным подкреплением стоимости акций компаний. Сложно переоценить значение этих оценочных мероприятий и все большее число руководителей компаний обращаются в специализированные оценочные фирмы, чтобы оценка коммерческой недвижимости была произведена максимально достоверно и в кратчайшие сроки.

Оценка коммерческой недвижимости – понятие, включающее в себя целый ряд мероприятий, таких как определение стоимости права аренды или пользования. Когда производится оценка коммерческой недвижимости профессионалами, происходит учет размера дохода, риска получения этого дохода и периода, необходимого для его получения. Для учета берется во внимание целый ряд факторов, от которых зависит способность недвижимости приносить доход: функциональное назначение, качество и местоположения объектов, подлежащих оценке. Проводимая во время аудита компании оценка стоимости зданий, основывается на изучении их состояния, а так же деталей месторасположения.

Следует выделить основные моменты, когда оценка зданий и оценка сооружений приобретает особое значение – это подготовка к операциям купли-продажи, кадастровая оценка для целей налогообложения, страхование недвижимости, кредитование под залог имущества, а так же сдача зданий в аренду.

Понятие оценки нежилой недвижимости включает в себя оценку стоимости коммерческой недвижимости, оценку производственных и складских помещений, оценку магазинов и торговых помещений, оценку офисных зданий и т.д.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СОСТОИТ ИЗ СЛЕДУЮЩИХ ЭТАПОВ:

Этап 1. Определение цели оценки недвижимости.

Этап 2. Разработка плана оценки здания, помещения.

Этап 3. Анализируем информацию.

оценка реальных для данного помещения способов использования;

различные варианты использования, учитывая реалии настоящих рыночных отношений;

максимальная эффективность, т.е. какой именно из вариантов использования недвижимости будет приносить максимальный доход.

В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса. Точную оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку бизнеса.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса выявляется, какие доходы, когда и в какой форме будет получать их собственник капитала предприятия, и с каким риском это сопряжено.

Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли.

Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью, следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра.

В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный.

Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового центра.

Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи:

  • 1) рассмотрение понятия коммерческой недвижимости;
  • 2) определение основных аспектов оценки недвижимости;
  • 3) изучение сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
  • 4) описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
  • 5) составление оценки торгового центра на определенном примере одним из методов оценки недвижимости.

Объектом исследования является прибыль от сдачи в аренду помещений в ТЦ «Лера» и ТЦ «Меркурий» и как следствие их рыночная стоимость, предметом — выступает методика оценки объекта недвижимости с помощью доходного подхода оценки недвижимости для дальнейшего определения его текущей рыночной стоимости.

При проведении оценки коммерческого объекта можно использовать непосредственно 3 метода — затратный, сравнительный и доходный.

Читайте так же:  После какого класса поступают в колледж

Практическая значимость работы состоит в том, что в работе подробно рассмотрены основные аспекты осуществления сделок купли-продажи коммерческой недвижимости; проведен анализ наиболее оптимального метода оценки недвижимости, используемого при оценке доходности коммерческой недвижимости; на конкретном примере произведена оценка действующего торгового центра, основной деятельностью владельца которого является сдача торговых площадей в аренду и как следствие — получение определенной нормы доходности.

Оценка коммерческой недвижимости. Оценка доходной недвижимости

Оценка стоимости коммерческой (доходной) недвижимости

Стоимость услуг по оценке коммерческой недвижимости определяется в соответствии с данной таблицей:

Оценка торговой недвижимости и помещений Для получения дополнительных консультаций относительно стоимости услуг, сроков проведения работ и т.п. звоните по телефону: +7 (495)54-54-857

Ознакомиться с перечнем документов, необходимых для оценки коммерческой недвижимости можно по этой ссылке.


Стоимость капитала, вложенного в недвижимое имущество, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, уровень спроса, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости, например оценка магазина, склада, офиса или торгового центра.

Коммерческой или доходной недвижимостью называется любое недвижимое имущество, которая может приносить доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной.

Оценка коммерческой недвижимости является одним из самых распространенных в настоящее время видов оценки и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. Независимая оценка доходной недвижимости — это определение ее текущей рыночной стоимости.

Мы предлагаем услуги по оценке следующих видов коммерческой недвижимости:


Оценка доходной недвижимости
учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением; оценка принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность объектов недвижимого имущества приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов. Оценка коммерческой недвижимости базируется на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Наши специалисты имеют значительный опыт оценки коммерческой недвижимости, складов и иных построек в г. Москва и московской области. Заказ этой услуги у нас — это наличие фундаментальной базы по оценке доходной недвижимости, включающей инструментарий, методику, архив и опыт оценщиков.

Несмотря на общее увеличение стоимости коммерческой недвижимости, падение спроса аналитиками не прогнозируется, т.к. этот тип активов, на сегодняшний день, является достаточно ликвидным объектом. Особенно это становится понятно при оценке склада. При совершении покупки, продажи, передачи объектов в залог, Вам необходимо обратиться к опытным оценщикам для проведения независимой оценки, чтобы наиболее точно установить цену объекта на сегодняшний день.

В оценке магазинов и складов, есть некоторые особенности, которые могут быть вам интересны.

Оценка магазина

Оценка магазина — часто встречающийся случай при оценке коммерческой недвижимости. Наиболее важное значение в оценке магазина имеет его местоположение и доступность для потенциальных покупателей. Видя адрес, по которому располагается магазин, специалист-оценщик обязательно учитывает престиж и привлекательность района его расположения, а также размещение вокруг него крупных жилых комплексов. При оценке магазина учитывается и демографический состав населения, проживающего и работающего в этом районе. Также важным фактом является такое обстоятельство, как то выходит магазин на улицу или находится во дворе. Оценка магазина обязательно учитывает план генеральной застройки района, а также возможное изменение всех этих обстоятельств в связи с изменениями данного плана, появлением магазинов-конкурентов, строительством новых торговых комплексов. Если вы желаете, на основании анализа этих данных вам может быть предоставлена информация о том, какая продукция наиболее выгодна может быть реализована в данной торговой точке.

Оценка склада

Оценка склада — наиболее распространенный частный случай оценки доходной недвижимости. Складские помещения представляют сегодня очень интересный объект для потенциальных инвесторов. Современное развитие рынка товаров привело к постоянному устойчивому росту спроса, и соответственно, цен на складскую недвижимость. Оценить склад можно и как имущественный комплекс, вместе с транспортными средствами и оборудованием, и как складской бизнес.

Специалисты нашей оценочной компании помогут вам правильно выбрать цель и способ оценки склада, исходя из конъюнктуры рынка, его технического состояния и местоположения, возможных арендных финансовых потоков. Расчет цены проводится с учетом возможных инвестиционных проектов, затрат на ремонт. Оценка склада, также может понадобиться при расчете рыночной стоимости предприятия, на территории которого находится складское помещение. Она также бывает необходима для сдачи складского помещения в аренду или при его продаже.

Если Вам необходима оценка стоимости коммерческой или доходной недвижимости — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Видео (кликните для воспроизведения).

Дополнительную информацию по оценке коммерческой недвижимости вы можете получить на страницах

Коммерческий недвижимость объект оценка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here