Лизинг это аренда с последующим выкупом

ЛИЗИНГ ИЛИ АРЕНДА: ЧТО ВЫГОДНЕЕ?

Правовые основы лизинга и аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (см. ст. 2 Закона № 164-ФЗ). И договор аренды и договор лизинга должен быть заключен в письменной форме (см. п. 1 ст. 609 ГК РФ; п. 1 ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.

Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца. Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи.

Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.

Как показывает правоприменительная практика, многие граждане не разграничивают аренду с правом выкупа и лизинг, считая эти соглашения идентичными. Однако это не так, и каждый из указанных видов договоров имеет свою правовую специфику.

Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.

Исходя из правового механизма лизинговых соглашений, лизингодатель фактически выступает в правоотношении посредником между приобретателем имущества и его продавцом. Арендное соглашение, в отличие от лизинга, предполагает прямое взаимодействие сторон без каких-либо посреднических услуг.

К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.

В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.
Читайте так же:  Семейное положение в резюме для девушки

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли. Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года. В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

Поездил – покупай: аренда авто с правом выкупа

Аналог лизинга транспортных средств для частных лиц – это аренда с правом выкупа. Предлагают такую возможность финансовые компании и автосалоны. По своей сути такая сделка похожа на лизинг автотранспорта для физических лиц, но с меньшими «плюшками».

Аренда авто с правом выкупа — в чем суть сделки?

Основное отличие между арендой с правом выкупа и лизингом заключается в том, что в сделке лизинга участвуют 3 стороны — лизингодатель, лизингополучатель и продавец товара. И товар (в данном случае автомобиль) приобретается как раз с целью сдачи в аренду. И лизингодатель предлагает лизингополучателю массу бонусов, что в обычной автоаренде не встретишь.

В обычной сделке с правом выкупа товар можно сдать в аренду хоть новый, хоть б/у, и в ней участвует только 2 стороны — арендатор и арендодатель. Еще одним отличием этих сделок заключается в том, что лизинг предлагают только юридические лица (т.е. организация), а аренду с правом выкупа может предложить и физическое лицо.

Договоренности между частниками при аренде могут носить любой характер , а вот кредитные организации оформляют такие сделки с применением одинаковых принципов. Рассмотрим основные аспекты автоаренды с выкупом.

Как работает эта аренда с правом выкупа?

Суть сделки проста – на протяжении оговоренного времени автолюбитель получает машину в свое пользование по договору аренды, а затем может выкупить ее по остаточной стоимости и стать полноправным владельцем. Переход права собственности оговаривается сразу при заключении договора и требует доплаты в размере остаточной стоимости авто. Вернуть внесенные деньги клиент, если он передумает на полпути, уже не сможет – все уйдет в счет оплаты использования автомобилем.

Удобство этой схемы также очевидно – сесть за руль можно безотлагательно, а расплатиться за средство передвижения постепенно. Этой возможностью пользуются те водители, которые не имеют достаточно средств для единовременной оплаты приобретения.

Отличия от автокредитования в том, что:

  • в течение срока аренды автомобиль находится во владении арендодателя, и только, когда произойдет полная выплата стоимости машины, она станет принадлежать новому собственнику;
  • не потребуется доказывать свою платёжеспособность и нести справки с места работы, чтобы оформить сделку, нужны только паспорт и водительские права.

При аренде авто с последующим выкупом аналогичным образом, как и при оформлении автокредита, потребуется оплатить первоначальный взнос. Но, его величина может сильно отличаться, может быть как 0%, так все 30%.

Затем в течение нескольких месяцев отдавать по 5-10% и уже через 6-12 месяцев доплатить оставшуюся сумму, которая будет составлять от 10 до 50 % от рыночной цены ТС. Часто в объявлениях, или на сайтах компаний, указывается цена за сутки, например 800 рублей. Можно сразу прикинуть свои ежедневные расходы на пользование авто.

Некоторые компании предлагают аренду авто под выкуп для такси . Специально для тех, кто занимается данной деятельностью, можно на выгодных условиях взять авто, что для таксистов и является главным инструментом заработка денег.

Какие еще особенности у этой процедуры

  • Возможность выбрать авто не только из парка компании, которая предоставляет эту услугу, но также и любой другой авто на рынке. Т.е. специально покупается машина под запросы клиента (новая или б/у), и далее оформляется договор. Здесь чаще всего высокий первоначальный взнос, может доходить до 30%.
  • Клиенту не придется уплачивать страховку и налоги – все это входит в затраты автовладельца-арендодателя. Это уже выгоднее, чем стандартный кредит в автосалоне.
  • Возможность перезаключения договора для приобретения другого авто. Почти как лизинг, только выгоднее. Взяли одну б/у иномарку, поездили, перезаключили договор для аренду другой машины, выплаченная сумма переносится на другой авто. Опять-таки, чем это лучше лизинга — можно пересаживаться с одной б/у машины на другую б/у. В лизинге Вы получаете всегда новое авто, что конечно дорого.
  • Удобно также может заключаться в том, что можно не указывать какое-то время движимое имущество в своей декларации.
  • Гибкие графики платежей. Это могут быть еженедельные и ежемесячные платежи.
  • Простая и быстрая проверка. Здесь не нужна кредитная история — ее могут проверить, но только ради того, чтобы удостовериться, что Вы не мошенник, и на Вас не оформлено много кредитов, которые Вы не платите, нет судебных постановлений по долгам и прочего. Также не смотрят Ваш доход. Здесь есть 2 требования — местная прописка и стаж.
  • Меньше рисков в сравнении с автокредитом. Взяв кредит в банке, Вы обязаны вернуть его, даже если под него оформлено авто. При тяжелой финансовой ситуации банк, как и положено, будет постоянно требовать уплаты кредита, возможно подключит коллекторов. При аренде, Вы просто отдаете авто обратно.

Как найти тех, кто сдает авто с дальнейшим выкупом?

  1. Прежде всего это частные объявления, в т.ч. в интернете (те же объявления Avito), но здесь надо быть начеку при составлении договора. Пожалуй, этот вариант больше подходит, если оба участника сделки каким-то образом знают друг друга. Также подобные объявления можно встретить на самом авто, которое ездит по городу (будет написано что-то вроде «Отдам авто под выкуп, тел. ……»). Эдакая реклама без затрат
  2. Второй вариант — небольшие частные компании, имеющие парк б/у и новых автомобилей. Чаще всего такие компании предлагают обыкновенную посуточную аренду машин, ну и как одно из эксклюзивных предложение — это аренду с дальнейшим выкупом. С точки зрения юридических нюансов, это вариант более безопасный, чем аренда авто с рук. Ищется Яндексом и Гуглом («аренда авто под выкуп»).

Финансовая аренда автотехники (классический лизинг) полезней все же для бизнеса, так как она позволяет сэкономить на уплате НДС, а также вернуть часть расходов на лизинговые платежи из бюджета. Частным лицам таких льгот не положено, но в ряде случаев такой вариант покупки автомобиля станет оптимальным выходом.

Читайте так же:  Сокращение работника после выхода из отпуска по уходу за ребенком

Найти такое решение частному автолюбителю непросто – больше распространены другие схемы приобретения транспортных средств в личное пользование — это ранее упомянутые автокредит и лизинг для физических лиц.

Лизинг: долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа

Лизинг – своеобразный вид кредита, когда заемщику вместо наличных предоставляют в аренду имущество с правом последующего выкупа. Это полезный финансовый инструмент развития бизнеса. Не у каждого предпринимателя есть деньги на приобретение оборудования, помещения, автомобиля. Сделка предоставляет возможность вносить деньги постепенно, при этом пользоваться авто или спецтехникой на правах собственника.

Что выступает предметом сделки:

  • легковой и грузовой автомобиль;
  • строительная и специальная техника;
  • оборудование;
  • железнодорожный транспорт, корабли, самолеты;
  • недвижимость.

Кредит или аренда

Лизинг сочетает признаки аренды и кредита. Само слово произошло от английского глагола lease (брать в аренду). С арендой leasing роднит тот факт, что, пока не выплачена вся сумма, предмет не является собственностью того, кто им пользуется. С кредитом – что стоимость погашается равномерными платежами в течение длительного времени (договор заключают на 3-5 лет).

Алгоритм, по которому компания передает объект в аренду

  1. Бизнесмен выбирает необходимое оборудование (транспорт) у предприятия-производителя и лизинговую компанию, специализирующуюся на данном виде техники.
  2. Лизингополучатель собирает и подает на рассмотрение заявку вместе с пакетом финансовых и учредительных документов. Он должен подтвердить жизнеспособность бизнеса и его финансовую стабильность.
  3. Заключается трехсторонний договор между производителем, лизинговой компанией и арендатором. Лизинговое соглашение – это серия договоров: в дополнение к основному заключается еще ряд письменных соглашений.
  4. Имущество передается «из рук в руки».
  5. В конце срока объект возвращается лизингодателю либо его выкупают по остаточной стоимости (этот пункт прописывают в соглашении).

Важно! Покупка в кредит отличается от приобретения в лизинг тем, что в первом случае заемщик является собственником с первого дня эксплуатации, во втором – имущество до его полного выкупа принадлежит лизинговой компании.

Лизинговые схемы: преимущества и недостатки

Leasing как альтернативный финансовый механизм ориентирован в основном на крупный и средний бизнес. Маленькому предприятию сложно рассчитывать на заключение выгодной сделки (если это не авто). Риск также в том, что сам лизингодатель пользуется кредитными средствами; в случае проблем предмет соглашения конфискуют за долги, и предприниматель, исправно вносивший деньги, останется без имущества.

Однако есть ряд факторов, которые делают лизинговые отношения более выгодным, чем кредитование:

  1. возможность пользоваться техникой и оборудованием для ведения бизнеса, извлекать из них прибыль;
  2. менее жесткие требования к лизингополучателю, чем при выдаче кредитных денег;
  3. включение в лизинговые платежи оплаты страховки, транспортного налога и пенсионного сбора, сервисного обслуживания техники;
  4. применение к предмету сделки ускоренной амортизации;
  5. снижение базы налогообложения для предпринимателя.
  1. подобно кредитованию, приходится выплачивать не только стоимость авто или помещения, но и вознаграждение кредитующей стороне в виде процентов;
  2. компания накладывает ограничения на пользование имуществом (например, на годовой пробег авто — до 20 000 км), при несоблюдении требований арендатора ждут штрафы;
  3. при возникновении финансовых проблем у лизинговой компании ее собственность конфискуют, в таком случае лизингополучатель рискует остаться без техники – выплаченные деньги никто не вернет.

Приобретение автомобиля – кредит или лизинг

Давайте посмотрим на все плюсы и минусы приобретения автомобиля в кредит или лизинг. Сравним данные в таблице:

Покупка авто в кредит

Приобретение авто в лизинг

1. Заемщик является собственником автомобиля. Лизингополучатель не является собственником – автомобиль принадлежит лизинговой компании. 2. Помимо выплаты процентов за кредит, заемщик оплачивает страховку и налог в Пенсионный фонд. Все дополнительные расходы включены в лизинговые платежи. 3. Авто находится в залоге у банка до полного погашения кредита. При финансовых трудностях и просрочке оплаты лизинговая компания отбирает автомобиль; арендующей стороне ничего не возвращают. 4. На купленный в кредит автомобиль распространяется гарантия производителя на ремонт и сервисное обслуживание. За исключением непродолжительного льготного периода ремонтировать технику придется за свой счет. 5. В случае ДТП владелец машины самостоятельно разбирается со страховой компанией. При аварии администрирование страховых случаев будет на совести лизингодателя.

Важная информация! Ежемесячный лизинговый платеж меньше, чем выплата по кредиту (иногда в 2-3 раза). Но по окончании выплат авто не принадлежит тому, кто его эксплуатировал. Чтобы получить машину в собственность, придется выкупить ее по остаточной стоимости, которую назначит лизинговая компания. Если у лизингополучателя не окажется средств на приобретение, компания заберет автомобиль.

Иногда, чтобы выкупить машину, по окончании срока выплат оформляют на оставшуюся сумму банковский кредит и выкупают авто. В целом такой вариант дешевле, чем изначально оформлять кредит на приобретение машины. В целом (если брать всю совокупность выплаченных денег), приобретение по лизинговой схеме обойдется дороже кредита. Но это выгодное решение для тех, кому нет необходимости приобретать технику навсегда или нет возможности купить его немедленно.

Это интересно! В России право на приобретение авто в лизинг имеет не только компания, но и частное лицо.

Как грамотно заключить договор лизинга

Лизинговые компании неохотно работают с новичками. Вероятность заключения сделки выше, если юридическое лицо оформлено больше года назад, ИП — больше 3-х лет. Если это условие не выполняется, бизнесмен может привлечь как поручителя другое юридическое лицо или предоставить залог.

Параметры сделки диктует лизингодатель – у второй стороны мало шансов повлиять на условия. Что необходимо предусмотреть в письменном соглашении:

  • права и обязанности сторон (обязательно включить пункт о выкупе имущества и условиях его окончательного приобретения в собственность);
  • разделение ежемесячного взноса на выкупную стоимость и лизинговый платеж;
  • размер взносов и их сроки, привязка валюты финансирования к курсу доллара;
  • период действия договора и время пользования имуществом (они могут не совпадать);
  • лицо, на которое регистрируется объект (в случае его обязательной регистрации);
  • обязательства по уплате налогов, страховых взносов (если предусмотрена страховка);
  • условия эксплуатации и технического обслуживания;
  • вариант досрочного погашения суммы.

Также оговаривают график платежей. Они могут быть аннуитентными (равномерными на протяжении всего срока), убывающими (размер снижается со временем), сезонными (если предприятие получает финансовые средства от клиентов неравномерно, в зависимости от сезонной специфики).

Важно! Чем детальнее изложены условия аренды, тем меньше вопросов возникнет в ходе его передачи и эксплуатации. Требования к заключению договора изложены в федеральном законе 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Лизинг в вопросах и ответах

1. Кто платит налог Компания, если предмет договора на ее балансе; в противном случае — лизингополучатель
2. Кто оплачивает страховку Зависит от договоренности
3. На кого регистрируется объект Зависит от договора
4. Какие предметы подлежат приобретению Любые материальные активы, полезные для коммерции
5. Как увеличить вероятность заключения сделки Повысить авансовый платеж, предоставить залог, привести серьезных поручителей
6. Как снизить финансовые расходы арендатору Выбрать высоколиквидный объект, новое оборудование; обратиться к программам государственной поддержки
Читайте так же:  Альтернативная гражданская служба отзывы

Обзор лизингового рынка России

На российском рынке высока доля компаний с государственным участием. Это Сбербанк, Росагролизинг и другие. Такие компании вынуждены привлекать инвестиции, и государство предоставляет им доступ к долгосрочным державным заемным средствам. Таким образом, крупные игроки предлагают клиенту сравнительно выгодные пакеты, однако и требования к лизингополучателю предъявляют жесткие.

В России наиболее развит транспортный и производственный секторы (аренда автомобилей, оборудования и специальной техники), при этом на рынке представлены универсальные и узкоспециализированные фирмы. Последние могут быть ориентированы на сельское хозяйство, авиа- и железнодорожные перевозки, аренду нефтяного оборудования и т. д. Прямые отношения, при которых имущество сдает в аренду непосредственно производитель, запрещены российским законодательством. Однако производители дорогостоящей техники создают собственные лизинговые компании. Самые известные в России: «КАМАЗ», Volkswagen, Volvo Financial Services, MAN Financial Services GmbH.

Важно! Отличие лизинга от других финансовых инструментов в том, что сделку можно заключить с нерезидентом РФ – взять в аренду оборудование или транспорт у международных компаний.

Условия автолизинга у ведущих российских компаний

Аванс От 10%
(максимальная сумма кредита 24 млн. р.) до 49% от 25% для юридических лиц, от 40% для физических лиц от 18% Срок, мес. 12-37 11-60 13-60 12-48 Сколько занимает оформление сделки 8 – 48 часов 2-5 дней 2-5 дней 1 неделя Страхование обязательно
(страховка по ОСАГО и КАСКО в согласованной со Сбербанком страховой компании) Обязательно в ведущих компаниях РФ ОСАГО, КАСКО и регистрация транспортного средства включаются в платеж зависит от конкретной сделки

Частичная компенсация выплат от государства

В рамках поддержки малого и среднего бизнеса разработаны программы, по которым государство готово помочь начинающему бизнесмену. Компенсации подлежит первоначальный лизинговый взнос или часть регулярных выплат. Чтобы рассчитывать на субсидию от государства, необходимо аккуратно платить налоги, иметь социально ориентированный бизнес или предприятие в приоритетных для государства отраслях (сельском хозяйстве, наукоемком производстве, промышленности).

Чтобы претендовать на возмещение лизинговых выплат, предприниматели обращаются в региональный департамент экономического развития или фонд поддержки предпринимательства своего региона. В каждой области свой список требований, ознакомиться с ними можно на сайте Минэкономразвития. Средний размер финансовой помощи – 0,5-1 млн. рублей (в Москве – до 5 млн.), но не более 50% стоимости объекта.

Следует знать! С 1 января 2018 года продлена программа льготного автолизинга, инициированная Министерством промышленности и торговли РФ. В бюджете планируется выделить на ее реализацию 10 млрд. рублей. Программу обещают запустить весной, ее действие распространяется на сделки, заключенные после 01.01. 2018 г.

Выводы и итоги

Лизинг – вид финансовой аренды, которая позволяет модернизировать производство за «чужой» счет. Выплачивая стоимость оборудования (или транспорта) 3-5 лет, арендатор становится его собственником, при этом уменьшается налоговая нагрузка на бизнес, происходит удешевление объекта за счет его ускоренной амортизации. Как любое коммерческое направление, лизинговая система придет в тот сектор экономики, где на нее будет спрос. Рынок развивается, появляются новые игроки, в том числе ориентированные на мелкое предпринимательство.

Лизинг или аренда: что выгоднее?

Илья Антоненко, финансовый директор группы лизинговых компаний «Северная Венеция»,
ведущий эксперт «Национальной консалтинговой компании»

Лизинг и аренда. на первый взгляд у них много общего. Однако если детально изучить условия договоров, сравнить условия, на которых компания получает имущество в аренду, то зачастую лизинг выгоднее с экономической точки зрения.

В современной российской экономике широкое распространение получило приобретение компаниями основных средств не только в собственность (по договору поставки), но и во временное владение и пользование с последующим возвратом имущества или его выкупом (аренда и лизинг). В данной статье мы рассмотрим правовые и экономические основы лизинга и аренды, преимущества и недостатки данных видов правоотношений.

Экономические основы лизинга и аренды

С экономической точки зрения арендные (лизинговые) отношения дают возможность предприятию, не отвлекая единовременно из хозяйственного оборота существенные суммы, получить для своих производственных нужд необходимые основные средства.

Так, при стоимости станка в 1 000 000 руб. его приобретение в собственность потребует единовременного отвлечения ровно такой суммы из оборота предприятия, что не только не всегда возможно, но зачастую просто невыгодно при высокой рентабельности деятельности. Поэтому предприятию выгоднее заплатить за аренду или лизинг такого станка пусть и чуть большую сумму, зато по удобному графику оплаты за срок аренды или лизинга.

К тому же использование механизма лизинга позволяет ускорить списание стоимости основного средства в состав налоговых расходов. К сожалению, эта налоговая преференция на сегодняшний день осталась единственной из всего арсенала налоговых преимуществ лизинга, который был предоставлен законодателем в начале развития данного вида бизнеса в России.

Лизинговый договор в подавляющем большинстве случаев предусматривает переход имущества в собственность арендатора (лизингополучателя) в конце договора, а договор аренды — возврат имущества арендодателю, поэтому платежи по договору лизинга априори будут больше платежей по договору аренды аналогичного имущества на величину его выкупной стоимости.

Обращаю внимание читателей на то обстоятельство, что арбитражной практикой признается правомерность истребования лизингополучателем с лизингодателя выплаченной в течение срока действия договора лизинга выкупной стоимости предмета лизинга при расторжении договора лизинга и возврате имущества лизингодателю по не выделенной в договоре лизинга выкупной стоимости (пост. Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 № 1729/10) и по выделенной в договоре лизинга «символической» выкупной стоимости (пост. Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 17389/10).

Срок действия договора аренды (если речь идет не об аренде недвижимости), как правило, краткий (до 12 месяцев), тогда как при необходимости в долгосрочном использовании имущества аренда чаще всего трансформируется в лизинг просто потому, что арендодателю не выгоден возврат от арендатора переданного в долгосрочную аренду имущества с существенным износом.

Таким образом, при прочих равных условиях рентабельной компании выгоднее:

— при краткосрочной (до 12 месяцев) потребности в основном средстве взять его в аренду;

Читайте так же:  Свидетельство о браке образец с печатью

— при средне- и долгосрочной (от 12 месяцев и дольше) потребности в использовании имущества приобрести его по лизинговой схеме.

Также лизинг предпочтительнее, если предприятие хочет по завершении договора получить арендованное имущество в собственность (для дальнейшего использования либо продажи).

Правовые основы лизинга и аренды

Видео (кликните для воспроизведения).

Общим положениям об аренде посвящен параграф 1 главы 34 Гражданского кодекса, а правовой режим договора лизинга установлен параграфом 6 той же главы и специальным законом — Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» (Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (далее — Закон № 164-ФЗ)).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (ст. 2 Закона № 164-ФЗ). И договор аренды, и договор лизинга должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ; п. 1 ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

Отличия лизингового договора от договора аренды

Для разграничения столь схожих правоотношений, как аренда и лизинг, необходимо четко понимать их существенные отличия. В таблице 1 приведены главные отличия договора лизинга от договора аренды с правовой точки зрения.

Таблица 1. Отличия договора лизинга от договора аренды

Лизинг

Аренда

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность выбранное стороной договора имущество у определенного продавца специально для передачи этого имущества в лизинг конкретному лизингополучателю (ст. 2 Закона № 164-ФЗ). Это означает, что в лизинг нельзя передать имущество, находящееся в собственности лизингодателя на дату заключения договора лизинга

В аренду в общем случае передается имущество, находящееся в собственности арендодателя на дату заключения договора аренды (ст. 608 ГК РФ)

Имущество для передачи в лизинг может быть приобретено лизингодателем только по договору купли-продажи и/или поставки (п. 2 ст. 15 Закона № 164-ФЗ)

Имущество, передаваемое в аренду, может поступить в собственность арендодателя каким угодно путем: по договору дарения, мены, по отступному, по договору подряда и пр. (ст. 608 ГК РФ)

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты (п. 2 ст. 3 Закона № 164-ФЗ)

Предметом аренды могут быть земельные участки и другие природные объекты (п. 1 ст. 607 ГК РФ)

Договор лизинга может быть заключен только на определенный срок (п. 4 ст. 15 Закона № 164-ФЗ)

Договор аренды может быть заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ)

В любом случае несоответствие договора лизинга требованиям, предъявляемым законодательством, даст налоговикам возможность требовать от сторон такого договора, чтобы они отказались от использования ускоренной амортизации предмета лизинга в налоговом учете. Так, Минфин России в письме (письмо Минфина России от 31.08.2007 № 03-03-06/1/628) указал, что для признания гражданско-правового договора договором финансовой аренды (лизинга) для целей налогообложения прибыли указанный договор должен соответствовать всем требованиям, установленным гражданским законодательством.

В таблице 2 приведены условия договора лизинга, являющиеся существенными для подобного вида договоров в соответствии с законодательством и арбитражной практикой.

Таблица 2. Существенные условия договора лизинга

Существенное условие договора лизинга

Положение закона / Арбитражная практика

В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга.

Аналогичное требование выдвигается и в отношении договора аренды

п. 3 ст. 15 Закона № 164-ФЗ

п. 3 ст. 607 ГК РФ

Лизингодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество приобретается для передачи в лизинг определенному лизингополучателю

пост. ФАС ДО от 03.04.2001
№ Ф03-А37/01-1/442

В договоре лизинга должен быть указан поставщик лизингового имущества

пост. ФАС ВСО от 01.12.1999 № А58-18/99-Ф02-2082/99-С2

Лизингодатель обязан приобрести имущество для передачи в лизинг только у определенного договором лизинга продавца

пост. ФАС ДО от 19.02.2001 № Ф03-А59/01-1/91

В договоре лизинга должно быть указано лицо, осуществившее выбор поставщика лизингового имущества

пост. ФАС ДО от 03.04.2001 № Ф03-А37/01-1/442

Стороны лизинговой сделки должны соблюдать последовательность заключения договоров: вначале должен быть заключен договор лизинга, и лишь затем — договор купли-продажи имущества для передачи в лизинг

пост. ФАС ВВО от 10.09.2003 № А28-2934/2003-59/13

Указание в договоре лизинга общей суммы лизинговых платежей (цены договора лизинга), а также периодичности и способа осуществления лизинговых платежей является существенным условием договора лизинга

пост. ФАС УО от 06.02.2012 № Ф09-9318/11

Существенным условием договора лизинга является условие о выплате платежей и возврате имущества по окончании срока лизинга (п. 5 ст. 15 Закона № 164-ФЗ) либо приобретении его в собственность (п. 5 ст. 15, п. 1 ст. 19 Закона № 164-ФЗ)

пост. ФАС ВВО от 03.06.2004 № А17-254/15/3

Сближает аренду и лизинг то, что предметом таких сделок могут быть только непотребляемые вещи (п. 1 ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 3 Закона № 164-ФЗ), поэтому по указанным договорам не могут быть переданы потребляемые вещи, например расходные материалы, а также объекты гражданских прав, не являющиеся вещами (ст. 128 ГК РФ), например нематериальные активы, в том числе программное обеспечение.

Лизинг квартиры или аренда с правом выкупа?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Иногда покупка недвижимости в обычной форме не предоставляется возможной, тогда альтернативой ипотеке становится лизинг жилья или аренда с последующим правом выкупа.

При выборе одного из этих способов покупки имущества не требуется одобрения банка, не нужно оформление страховки. Граждане, у которых нет возможности взять ипотечный кредит, приобретают недвижимость с помощью заключения подобных сделок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Аренда жилья с правом выкупа

Процедура аренды с последующим выкупом происходит по следующей схеме:

  1. Заключение договора аренды, в который включено условие о выкупе по окончании срока;
  2. Ежемесячное внесение арендной платы, согласно установленному графику платежей;
  3. Оформление договора купли-продажи после завершения аренды.
Читайте так же:  Смешанная обработка персональных данных

Согласно статье 624 ГК РФ арендованная недвижимость при завершении срока действия договора и внесения всей суммы за жилье может перейти в собственность арендатора. Данное условие оговаривается в ранее заключенном арендном соглашении.

Договор аренды с правом выкупа содержит как элементы арендного соглашения, так и разделы из договора купли-продажи, обязательно заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре (ст. 609 ГК РФ).

Это связано с тем, что подобные сделки являются долгосрочными и заключаются на период от 3 и более лет.

Если вы хотите узнать, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки, советуем вам прочитать статью.

Договор найма с правом выкупа

Договор найма (аренды) с правом выкупа содержит следующие существенные условия:

  • Предмет договора. Указывается точный адрес сдаваемой недвижимости, ее технические характеристики: общая и жилая площадь, количество комнат и их размеры, месторасположение на этаже, этаж и т.д. В этом разделе следует указать наличие или отсутствие ремонта, степень износа сантехники.
  • Стороны сделки: ФИО и паспортные данные арендодателя и арендатора.
  • Размер арендной платы и сроки ее внесения.
  • Срок действия договора.
  • Ответственность сторон.
  • Стоимость жилья. Выкупная сумма рассчитывается экспертом. При этом учитывается кадастровая стоимость, экономические и рыночные условия на текущий период.
  • Момент передачи собственности из рук арендодателя в руки арендатора, сроки внесения остаточной стоимости. Оговаривается способ расчета с арендодателем.

Предлагаем вам образец договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа: Скачать.

Плюсы и минусы

Преимущества аренды с правом выкупа перед ипотечным кредитом заключаются в следующем:

  1. Не требуется предоставления документов, как при ипотеке (подтверждение зарплаты, наличие поручателей или залога).
  2. Не нужно оформлять страховку помещения.
  3. Нет начисления процентов.
  4. Налог на недвижимость платит арендодатель, т.к. она находится в его собственности.
  5. Предоставляется возможность проживания в снимаемой квартире.

Недостатком договора аренды с правом выкупа можно считать то, что в любой момент арендодатель может изменить условия сдачи в аренду: поменять размер ежемесячных платежей, расторгнуть договор по своей инициативе.

Квартира остается в собственности у арендодателя все время до внесения суммы выкупа арендатором. Если арендодатель решит предоставить сдаваемую им квартиру в залог, то он сможет это сделать, т.к. официально он является ее собственником. При этом арендатор, который не зарегистрирован в снимаемой им квартире, никак не сможет помешать залоговой сделке.

При заключении подобного соглашения арендатору следует просчитать итоговую стоимость квартиры, приобретаемой таким способом, и сравнить с ценами на рынке недвижимости.

Только если имеется выгода, стоит заключать сделку с последующим выкупом жилья.

Для безопасности своего положения лучше оформить временную регистрацию в снимаемой квартире.

При заключении договора стоит заверить его у нотариуса. Данные шаги смогут обезопасить арендатора от неправомерных действий собственника квартиры.

Договор аренды жилья с выкупом редко встречается на практике, т.к. такой тип соглашения не прописан четко в законах РФ. Поэтому обе стороны, заключающие сделку, подвергаются риску.

Например, при внезапной смерти арендодателя риску подвергается арендатор, т.к. наследники могут иметь другие планы на сдаваемую квартиру. Доверительные или родственные отношения между клиентами могут в данном случае свести к минимуму судебные разбирательства.

Читайте статью, незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и чем это грозит владельцу, тут.

Особенности покупки квартиры в лизинг для физических лиц

Лизинг недвижимости похож на кредитную операцию по приобретению жилья с определенными преимуществами.

При подписании лизингового договора получателю предоставляется жилье в долгосрочную аренду.

По истечении срока лизинга стоимость квартиры, как правило, полностью выплачена. Остается только переоформить документы о праве собственности.

Соглашение должно быть заключено между тремя сторонами: покупателем, лизинговой компанией и продавцом.

Первый договор купли-продажи заключается между компанией и собственником недвижимости, второй – между компанией и покупателем в виде долгосрочной аренды.

Схема приобретения квартиры в лизинг состоит в следующем:

  • Покупатель находит понравившееся ему жилье.
  • Лизинговая компания приобретает эту недвижимость у продавца.
  • Лизинговый посредник предоставляет квартиру по договору лизинга покупателю.
  • По окончании договора лизингополучатель сможет выкупить жилье по остаточной стоимости. Только после этого происходит оформление квартиры в собственность.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, прочитать об этом можно здесь.

Основные разделы, которые включает договор лизинга:

  1. Сведения о предмете лизинга — недвижимости;
  2. Сроки договора;
  3. Стоимость сделки;
  4. Размер первичного взноса и схема дальнейших выплат;
  5. Возможная процедура расторжения сделки.

Данный документ следует заверить нотариально.

При заключении лизингового договора стоимость жилья фиксируется. Она остается неизменной на весь срок его действия, если другие условия не прописаны в соглашении.

Преимущества и недостатки

Лизинг имеет преимущество перед арендой – это более стабильное положение лизингополучателя. Не надо опасаться увеличения арендной платы или расторжения договора.

При этом недостатком при сравнении лизинга и аренды является обязательный первичный взнос и выплата процентов лизингополучателем.

Лизинг имеет ряд преимуществ для лизингополучателя перед ипотечным кредитованием:

  • Требуется меньшее количество документов для предоставления лизингодателю, которого интересуют реальные доходы лизингополучателя. Для заключения договора предоставляются в лизинговую компанию следующие документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, трудовая книжка. Не нужно оформление страховок, что позволяет сэкономить средства.
  • Размер ставки по процентам в течение всего срока остается неизменным.
  • Налог на квартиру в лизинге ее покупатель не оплачивает, т.к. она находится на балансе у лизинговой компании.

Лизингодатель выдвигает определенные требования к своим клиентам:

  1. Ограничения в возрасте – от 21 до 60 лет;
  2. Гражданство России;
  3. Наличие положительной истории по кредитам;
  4. Залог при заключении договора на сумму более 15 млн. рублей.

Минусом лизинга является возможность оформления в собственность жилья только при полном погашении стоимости.

В квартире нельзя зарегистрироваться до ее приобретения.

Покупка жилья в лизинг имеет преимущество перед ипотекой, которое заключается в отсутствии предоставления большого количества требуемой документации. Это удобно тем лицам, которые по каким-либо причинам не могут взять кредит.

Только после тщательного анализа, расчетов и сравнения всех возможных способов приобретения недвижимости стоит заключать договор аренды квартиры с правом выкупа или брать недвижимость в лизинг.

Жилье в рассрочку: плюсы и минусы. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео (кликните для воспроизведения).


Это быстро и бесплатно !
Лизинг это аренда с последующим выкупом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here