Отчет об оценке арендной платы квартиры

Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об «оценке арендной платы», несмотря на то, что величина этой «платы» обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

То есть, при употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды», которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

  • тип объекта недвижимости и его назначение;
  • общая площадь;
  • местоположение;
  • транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
  • техническое состояние объекта;
  • качество и состояние отделки;
  • функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
  • этаж;
  • наличие и состав средств связи;
  • состав коммунальных услуг;
  • наличие парковки и охраны.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора?

Здесь возможны две ситуации:

Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях — как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.

Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

Читайте так же:  Реестр форма а сертификат происхождения

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких — нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Услуги по оценке стоимости аренды

Наша компания имеет более чем 15-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

Ознакомиться с итоговым документом, который получает заказчик после проведения оценки можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.

По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь к нашим специалистам по тел. +7 495 726-8674.

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, вы можете отправить

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Требуемые документы для оценки ставки аренды

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
  2. Подтверждение полномочий заказчика на заключение договора на оценку (при оценке государственной или муниципальной недвижимости).
  3. Технический паспорт объекта.
  4. Экспликация и поэтажный план.
  5. Договор аренды или перечень существенных условий договора аренды:
    • состав передаваемых прав;
    • срок аренды;
    • условия платежа и платежный период;
    • ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
    • обязательства по оплате коммунальных платежей;
    • условия финансового стимулирования арендатора (если есть);
    • условия досрочного расторжения договора;
    • другие существенные условия (если есть).

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2011 г. — 2019 г.

«Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве»

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

Оценка арендной платы

Если у Вас возникли какие-либо вопросы или Вы хотите заказать профессиональную оценку у специалистов нашей компании просто позвоните по телефону

+7 495 975-98-15

Работаем по всей России (без выходных).

Почему именно мы?

  • Анализ основных участников рынка перед началом работы по проекту, выделение особенностей анализируемого рынка
  • Наличие представительской сети в крупных городах РФ, работаем по всей России
  • Использование уникальных программных продуктов, не имеющих аналогов в РФ
  • Являемся крупнейшей оценочной компанией, работающей на территории РФ
  • Ответственность компании «Атлант Оценка» застрахована на сумму 550 000 000 рублей
  1. Категории оценки
  2. Оценка аренды земельных участков
  3. Этапы проведения оценки арендной платы
  4. Цели проведения оценки арендной ставки
  5. Стоимость и необходимые документы

Оценка аренды (отдельно стоящих зданий, помещений, земельных участков) делится на две части – оценка ставки арендной платы и оценка права аренды. Ежегодно специалисты компании определяют ставку арендной платы s — более 1.000.000 м2 — как жилой, так и нежилой недвижимости. При проведении работ независимой оценки стоимости аренды мы применяем уникальные модели оценки объектов недвижимости на основе анализа текущего и предполагаемого использования, а также прогноза рынка недвижимости региона.

«Атлант Оценка» предлагает оценку стоимости арендной платы недвижимости — офис, помещения, склады, имущества для документального подтверждения обоснованной величины арендных платежей.

Читайте так же:  Порядок оформления наследства по закону

Отчет об оценке величины ставки может быть компромиссным решением при соблюдении интересов арендодателя и арендатора, с соблюдением интересов обеих сторон.

ОЦЕНКА АРЕНДНОЙ СТАВКИ. ЧТО МЫ ОЦЕНИВАЕМ:

  • Оценка арендной ставки офисной недвижимости
  • Оценка арендной платы торговой недвижимости
  • Оценка арендной ставки гостиниц и гостиничного имущества
  • Оценка права аренды земли и земельных участков
  • Оценка стоимости аренды складской недвижимости
  • Оценка арендной ставки зданий и сооружений
  • Оценка стоимости аренды производственной и иной недвижимости

АРЕНДНАЯ СТОИМОСТЬ – ЭТО ВЕЛИЧИНА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, за которую на дату оценки может быть сдан объект недвижимости при типичных условиях рынка.

Тем более, любое необоснованное повышение арендной платы влечет за собой снижение рентабельности бизнеса. Рыночная стоимость оценки арендной платы определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения.

ЗАКАЖИТЕ УСЛУГУ ОЦЕНКИ В НАШЕЙ КОМПАНИИ

Специалисты компании «Атлант Оценка» обладают огромным опытом в проведении работ по оценке арендной платы, как в России, так и зарубежных партнеров.

Аккредитации компании в государственных и коммерческих структурах определяют гарантию качества оказываемых услуг в области оценки арендной платы, а также указывают на профессиональный уровень в подходе к проведению оценки.

Отчет об оценке ставки арендной платы, составленный в компании «Атлант Оценка», имеет силу официального документа, и может быть использован в различных целях.

Оценка аренды квартиры онлайн

Мы предлагаем Вам воспользоваться сервисом оценка аренды онлайн, чтобы получить примерную ставку арендной платы за вашу недвижимость, сдаваемую внаем. Следует помнить, что эта оценка является приблизительной и не имеет юридической силы. Дополнительную информацию для того, что бы получить справедливую рыночную стоимость аренды вашей недвижимости вы можете узнать на страницах:

Если Вам необходим официальный отчет об оценке , обратитесь к нам. Звоните и мы поможем! Контактную информацию Вы можете видеть здесь.

Онлайн калькулятор оценки стоимости аренды квартир

Калькулятор предоставлен аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU). Результаты оценки будут выведены на странице сайта www.irn.ru в новом окне браузера. Для тех, кто хочет оценить общую стоимость своей жилплощади предлагаем воспользоваться двумя альтернативными сервисами

При использовании сервиса оценки стоимости аренды квартир онлайн вы соглашаетесь с Соглашением об использовании.

Данный экспресс сервис оценки стоимости аренды квартир онлайн (далее Сервис) размещен с соблюдением требований аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU)

1. Все исключительные права, включая авторские права на Сервис, принадлежат аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», и защищены законами и международными соглашениями об авторских правах.

2. ООО «БК-Аркадия» явно отказывается от предоставления каких-либо гарантий по отношению к Сервису. Сервис и вся относящаяся к нему документация предоставляется «как есть», без какой-либо гарантии, явной или подразумеваемой, включая все без исключения подразумеваемые гарантии товарности или пригодности для какой-либо определенной цели. Пользователь принимает на себя все риски, связанные с использованием или качеством функционирования Сервиса.

3. ООО «БК-Аркадия» отказывается нести ответственность за какой-либо ущерб (включая все без исключения случаи потери прибыли, прерывания деловой активности, потери деловой информации или любые убытки), связанный с использованием или невозможностью использования Сервиса online оценка квартиры, а также с предоставлением или невозможностью предоставления услуг по технической поддержке, даже если представитель ООО «БК-Аркадия» был извещен заранее о возможности таких потерь.

4. Стоимость арендной ставки, полученная с помощью калькулятора оценки для Москвы, может отличаться от рыночной стоимости объекта недвижимости, которая рассчитывается независимым оценщиком.

Оценка арендной платы за помещение

Преимущества нашей компании

  • Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
  • Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
  • Бесплатные консультации;
  • Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  • Оперативное выполнение работы.

Положительная практика

Сдавать в аренду возможно, как жилые помещения (квартира, комната), так и нежилые помещения (офисные, торговые, складские). Для того, чтобы сделка была заключена, как можно быстрее, и была долгосрочной, немало важную роль играет размер арендной платы.

Владелец помещения далеко не всегда может самостоятельно определить размер платежей, поэтому тут требуется услуга независимой оценки арендной платы.

Что такое оценка арендной платы за помещение?

Оценка арендной платы – это процесс, направленный на определение и обоснование разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем.

Видео (кликните для воспроизведения).

В обязательном порядке процедура оценки арендной платы за помещение проводится, когда, например, оперативным управлением недвижимости, предназначенной в аренду, занимается бюджетная организация. Также оценка арендной платы может потребоваться при проведении переуступки прав аренды, а также в случае, если объект или помещение используются в качестве залога при получении кредита.

Также процедура оценки может осуществляться в добровольном порядке, когда арендодателю и арендатору просто необходимо согласовать размер арендной ставки за помещение и избежать конфликта.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за помещение используются три основных метода оценки:

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах или квартирах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Читайте так же:  Платится ли налог с процентов по вкладу

Предварительный этап:

Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение. Происходит сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках помещения.

При этом также поводится осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

  • Месторасположение
  • Транспортная доступность
  • Наличие коммуникаций
  • Площадь
  • Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

В состав отчета входят:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Оценка стоимости аренды недвижимости

«Независимая экспертная оценка Вега» проводит профессиональную оценку арендной ставки и прав аренды на имущество в соответствии с особенностями каждого объекта оценки и в полном соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценочной деятельности.

Прежде всего, следует дать определение стоимости аренды недвижимости. Это та цена, по которой может быть сдан объект в данный конкретный момент времени при текущих рыночных условиях.

Мы оцениваем арендную ставку объектов

  • Оценка стоимости аренды офисной недвижимости
  • Оценка арендной ставки коммерческой недвижимости
  • Оценка арендной платы за здания и сооружения
  • Оценка стоимости аренды квартир
  • Оценка стоимости аренды земельных участков
  • Оценка арендной ставки за загородную недвижимость
  • Оценка стоимости аренды легковых, грузовых автомобилей и спецтранспорта
  • Оценка стоимости аренды станков и оборудования

Когда необходима оценка стоимости арендной платы?

  • Сдача в аренду пустующих площадей государственных предприятий. Согласно ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», госпредприятие может сдать помещение только после независимой оценки стоимости арендной платы. Аналогичное требование выдвигается и для земельных участков, находящихся в муниципальном владении.
  • Аренда коммерческой недвижимости. Для многих компаний аренда производственных, торговых или складских помещений составляет существенную статью расходов бюджета. Но что делать, если арендатор необоснованно в одностороннем порядке повысил арендную плату? Ведь это может напрямую сказаться на рентабельности бизнеса. В таком случае независимая оценка стоимости аренды недвижимости позволит сторонам прийти к компромиссу.
  • Отчет перед налоговыми органами. В некоторых случаях компания может получить претензию от налоговиков по поводу того, что недвижимое имущество сдается по ставкам ниже рыночных. Это может являться одним из способов занижения прибыли. Решить данную проблему также поможет независимая оценка стоимости аренды недвижимости.
  • Переуступка прав, получение кредитов, принятие различных управленческих решений и так далее.

Стоимость оценки

Вид услуги Стоимость Срок проведения работ
Экспертное заключение (без осмотра) от 8 000 руб. от 1 дня
Оценка арендной ставки квартиры от 3 000 руб. 1-3 дня
Отчет об оценке арендной ставки коммерческой недвижимости от 10 000 руб. 1-3 дня
Оценка арендной ставки земельных участков от 5 000 руб. 1-3 дня
Оценка арендной ставки автотранспорта от 2000 руб. 1-3 дня

Как проводится оценка стоимости аренды недвижимости?

Главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров – характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного соглашения.

Что касается физических характеристик, то под ними обычно понимают:

  • общую площадь помещений;
  • месторасположение арендуемого объекта;
  • расстояние до крупных транспортных узлов;
  • уровень развитости инфраструктуры;
  • состояние прилегающих площадей.

В большинстве случаев на рынке можно найти множество предложений со схожими характеристиками, что позволяет провести аргументированное сравнение. Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в старинных зданиях с нестандартной планировкой, или производственные помещения со специфическим оснащением. В таких случаях понадобится более глубокая экспертиза.

Аналогичным образом сравниваются условия арендного соглашения. Для типовых ситуаций, например, аренда на 1 год с возможностью пролонгации и без дополнительных ограничений – используется прямое сравнение с аналогичными объектами на рынке. Если же прописаны экзотические условия (например, аренда на 20 лет), то напрямую сравнивать нельзя. Следует рассчитать поправочный коэффициент, который может достигать 10% и более от итоговой ставки. В качестве аналога для сравнения берутся наиболее близкие предложения на рынке по условиям аренды и техническим характеристикам.

Оценка ставки аренды для заключения арендного договора

Что такое «ставка аренды»

В отношении объекта недвижимости можно определять не только рыночную стоимость права собственности, но и стоимость других прав, например, стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимого имущества в течение определенного периода времени. Это основные права, которые передаются по договору аренды недвижимости. Стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимости в течение одного года, исчисленная за 1 кв.м. общей площади рассматриваемого объекта, обычно называют ставкой аренды.

Когда нужна оценка арендной ставки

Подавляющее большинство случаев, когда требуется провести оценку ставки аренды – это ситуации сдачи в аренду (продления договора аренды) федеральной или муниципальной недвижимости, поскольку в этих случаях проведение независимой оценки является обязательным в силу закона 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, оценка ставки аренды часто требуется в случаях заключения арендного договора между двумя аффилированными лицами для подтверждения рыночного характера сделки.

Читайте так же:  Штатное расписание если нет сотрудников

Отчет об оценке ставки аренды: требования и особенности

Отчеты об оценке арендной ставки по государственной и муниципальной собственности безусловно должны соответствовать всем требованиям закона 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и следующим федеральным стандартам оценки:

Но помимо общих требований, сформулированных в указанных выше нормативных документах, отчет об оценке ставки аренды должен содержать и другие важные моменты, касающиеся объекта оценки, характера его использования и состава имущественных прав.

Начнем с формулировок в описании объекта оценки. В качестве объекта оценки в отчете должно быть указано не просто «арендная ставка», а «право временного владения и пользования объектом недвижимости в течение платежного периода на условиях, указанных в договоре аренды». Платежный период по основной массе договоров аренды обычно составляет 1 месяц, но в некоторых случаях может быть и другим – например, 1 квартал или 1 год.

Подчеркнем, что оценка арендной ставки не может проводиться в отрыве от условий конкретного договора аренды (или его проекта). Если условия аренды пока не определены (нет ни договора аренды, ни его проекта), то оценщик должен сделать обоснованные предположения о том, на каких условиях объект будет сдан в аренду (как правило, это превалирующие в данный момент стандартные рыночные условия) и определять ставку аренды исходя их этих предположений.

В отчете об оценке должны быть указаны все существенные условия аренды (фактические или предполагаемые), которые оказывают влияние на ставку арендной платы. К таким условиям относятся:

  • общая продолжительность действия договора (срок аренды);
  • платежный период по договору;
  • условия и периодичность пересмотра арендной ставки;
  • условия использования объекта аренды в вечернее и ночное время;
  • условия расходования электроэнергии и тепла;
  • условия учета расходов на ремонт объекта аренды, понесенных арендатором;
  • меры дополнительного экономического стимулирования арендатора;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • условия регистрации арендного договора (подлежит или не подлежит регистрации).

В итоге, корректное описание объекта оценки должно иметь примерно следующий вид: «право временного владения и пользования объектом недвижимости (указать идентификационные данные объекта) в течение платежного периода — 1 месяц, на следующих условиях: (перечислить существенные условия арендного договора)».

Следующий важный момент при оценке арендной ставки – это выбор подходов и методов для расчета рыночной стоимости аренды. Как известно, федеральные стандарты оценки требуют проводить расчеты либо всеми тремя оценочными подходами, либо обосновать отказ от использования определенных подходов. Оценка ставки аренды – это как раз такой случай, когда оценку следует проводить только одним подходом – сравнительным. В данном случае, применение методов доходного и затратного подходов приведет скорее к искажению величины итоговой стоимости ставки аренды, нежели к ее уточнению.

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнительного анализа продаж. При применении этого метода, собирается информация об аналогичных объектах недвижимости, которые по состоянию на дату оценки представлены на рынке для сдачи в аренду. Поскольку абсолютно одинаковых объектов просто не существует, то все выбранные аналоги будут иметь некоторые отличия от объекта оценки и при расчете арендной ставки эти отличия должны быть учтены.

Как правильно учесть эти отличия? Классический способ – это ввести соответствующие корректировки. Проблема применения этого классического способа заключается в том, что согласно федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 все количественные поправки, применяемые при оценке, должны быть обоснованы. Обоснование большого количества поправок по различным параметрам сравнения может оказаться трудновыполнимой задачей. В данном случае, лучше всего воспользоваться так называемой техникой качественного сравнения цен, при которой оценщик не вносит количественных поправок, а лишь упорядочивает аналоги, исходя из их качественной близости к объекту оценки. Подробное описание этого метода можно найти в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

Итак, мы рассмотрели основные моменты, на которые следует обращать внимание при составлении и проверке отчета об оценке арендной ставки. В заключение еще раз напомним, что все основные требования к процедуре оценки изложены в законе 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартах оценки ФСО 1-3, 7.

Оценка помещений для выкупа у ДГИ, а также определение реальной арендной ставки (для департамента имущества г. Москвы)

В 2013 году Департамент Городского Имущества (ДГИ), именовавшийся раньше как Департамент Имущества Города Москвы (ДИГМ) приступил к глобальному перерасчету стоимости арендной ставки собственных помещений, сдаваемых в аренду коммерческим и некоммерческим организациям. Для очень многих субъектов предпринимательства данный ход Департамента имущества стал ударом ниже пояса, и уже серьезно повлиял на финансовую ситуацию в компаниях.

Если раньше предприниматели (а также некоммерческие объединения) платили льготную ставку и даже не сравнивали ее с рыночной ставкой, то теперь ситуация коренным образом поменялась, и в ряде случаев рыночная стоимость аренды окажется даже ниже, чем ставка от ДИГМ.

Что же делать в сложившейся ситуации?

Для начала нужно выяснить, что выгоднее:

А. Продолжать платить аренду по назначенной ставке. Или может есть шанс оспорить сумму аренды?. Для оспаривания арендной ставки можно обратиться в независимую оценочную компанию, получить отчет, затем получить положительную стоимостную экспертизу этого отчета в СРО. С таким комплектом документов отправляться в ДГИ на переговоры.

Б. Выкупить помещение у города, воспользовавшись правом приоритетного выкупа. В этом варианте самый важный вопрос — по какой цене можно выкупить помещение? Об этом варианте расскажем подробнее в отдельной статье: ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ И ОСПАРИВАНИЯ ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ ЧЕРЕЗ СУД

Читайте так же:  Процедура присвоения адреса жилому дому

Для ответа на вопрос как действовать, выбрать вариант А или Б — в первую очередь рекомендуем провести оценку. И если Вы всерьез рассматриваете вариант выкупа помещения — то оптимальным будет заказать оценку сразу в 2-х направлениях: оценку рыночной стоимости Ваших помещений, а также рыночную арендную ставку. Займет эта процедура 2-4 рабочих дня, стоимость варьируется в пределах от 20 до 60 тысяч рублей (в зависимости от размеров помещений и их особенностей). Если выкуп не рассматривается, то достаточно только арендной ставки.

Что Вам даст оценка?

Проанализировав полученные цифры (стоимость помещения, рыночная арендная ставка и ставка ДИГМ) можно прийти к нескольким решениям:

  • Продолжать снимать помещение у ДИГМ.
  • Выкупить помещение по рыночной стоимости (при этом, город готов получать деньги в рассрочку, до 3-х лет, а также предоставить скидку в размере 18% в виде отсутствия НДС).
  • Пересмотреть арендную ставку с ДИГМ (сложно, но вполне реально, даже без судебного разбирательства)*.

* Последний пункт реализовать действительно очень сложно, но если у вас в руках будет грамотный комплект документов, выполненный по всем стандартам оценочной деятельности, то шанс у Вас есть.

Оценка помещений для выкупа у ДГИ (ДИГМ)

Наша компания уже более 4-х лет выполняет оценку рыночной стоимости помещений для клиентов, арендующих помещения у ДИГМ. С 2013 года список клиентов пополнился теми, кто желает оспорить рыночную стоимость помещений и выкупить по приоритетному праву. Мы накопили изрядный опыт оценки для судебных разбирательств, экспертиз отчетов во всех известных нам инстанциях, получили опыт работы с юристами самого разного профиля.

И сегодня мы можем предложить нашим клиентам комплексное решение:

Сопровождение процедуры выкупа помещения у ДГИ по льготному приоритетному праву и справедливой цене

В ходе работы нашими специалистами проводится целый ряд работ, в зависимости от обстоятельств дела состав работ может включать:

  • Предварительная экспертиза помещения с определением рыночной стоимости (2-4 дня, 15 тыс руб.);
  • Претензионная работа;
  • Подготовка полноценного отчета о рыночной стоимости помещения (3-4 дня, стоимость — см. ПРАЙС-ЛИСТ);
  • Экспертиза отчета в СРО (стоимостная);
  • Судебное разбирательство. Не важно сколько заседаний;
  • Судебная экспертиза отчета;
  • Аппеляция;
  • Кассация;
  • Оформление помещения в собственность.

Перечисленные работы выполняются не в точном порядке, часто некоторые из них вообще не требуются. Важно то, что все эти процедуры по отношению к выкупу помещений у ДГИ мы прекрасно освоили, и применяем на практике.

Примечание: до того момента, когда мы выбрали нужного нам юриста по процедуре выкупа у ДГИ, мы перебрали нескольких других юристов, и ни один, даже самый рекомендованный, не подошел для этой работы. Делайте выводы.

Узнать стоимость всего комплекса работ, а также записаться на выполнение оценки можно по телефону: (495) 698-60-37

Опишем некоторые особенности данного рода оценки:

Особенности оценки для ДИГМ (ДГИ)

Независимая оценка рыночной стоимости либо аренды помещений, находящихся во владении г. Москвы формально ничем не отличается от оценки в соседнем здании, принадлежащем коммерческой организации или частному лицу. Однако на практике ситуация обстоит несколько по-иному, нежели в теории. Поиск оценочной компании для проведения оценки для выкупа, либо оценки аренды помещения в школе, детском саду, учреждении практически всегда сопровождается ключевым вопросом заказчика:

«. Вы оцениваете для ДИГМ? Департамент примет отчет? (ДИГМ — Департамент имущества города Москвы).»

Данный вопрос интересует всех, кто обращается к нам за подобной оценкой, и уверен, что подобная ситуация и в других компаниях. Так в чем же секрет?

Центр ИННОВАЦИЯ выполняет оценку рыночной стоимости для выкупа, а также арендной ставки для Департамента имущества Москвы

Действительно, сегодня наверное самая строгая организация, принимающая результат работы оценщика в качестве документа для принятия решения — это Департамент имущества Москвы. Департамент имеет в своем активе специалистов, проводящих экспертизу отчетов, и принимающих решение о признании отчета легитимным. Отчеты очень тщательно проверяются на предмет качества формулировок оценщика, качества подбора аналогов, методологии расчета коэффициентов. Если отчет не проходит под требования ДИГМ его возвращают заявителю. Возврат отчета совсем не означает, что заказчику нужно менять оценочную компанию, достаточно исправить ошибки и подать оценку заново.

Аналогичная ситуация с отчетами для проведения процедуры выкупа, с одной лишь разницей — при споре с ДГИ о стоимости практически всегда приходится обращаться в суд.

Часто, в погоне за прибылью, оценочные компании упрощают методику, опускают некоторые выводы. Если для суда упрощения не критичны, то ДИГМ их обязательно отметит, и по объективным причинам может забраковать отчет. Строгая инстанция в виде Департамента имущества таким образом повышает качество отчета оценочной компании, а также дисциплинирует оценщиков.

К чести Департамента все возвращенные отчеты сопровождаются детальным объяснением причин, по которым отчет не признался легитимным.

Наш Центр не раз выполнял работу по оценке арендной ставки на нежилые помещения, предоставляемые в аренду городом. Специалисты Департамента имущества и нам возвращали отчеты, мы прислушивались к замечаниям и подавали отчет заново. В результате опыт, приобретенный при работе с ДИГМ ложился в основу других отчетов, выполняемых нами для банков, судов. С точки зрения руководителя оценочной компании остается только благодарить ДИГМ за науку.

Читайте также:

Звоните: (495) 698-60-37

Видео (кликните для воспроизведения).

Пишите: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Отчет об оценке арендной платы квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here