Является ли налоговым агентом арендатор

Вопрос: Является ли организация-арендатор налоговым агентом по НДФЛ при выплате физическому лицу — арендодателю сумм арендной платы при заключении с ним договора аренды земельного участка? В каких случаях организация не признается налоговым агентом для физлица в указанной ситуации? («ЭЖ Вопрос-Ответ», N 8, август 2009 г.)

Является ли организация-арендатор налоговым агентом по НДФЛ при выплате физическому лицу — арендодателю сумм арендной платы при заключении с ним договора аренды земельного участка? В каких случаях организация не признается налоговым агентом для физлица в указанной ситуации?

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, которые получены как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ).

В пункте 1 ст. 226 НК РФ установлено, что российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 данной статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, рассчитанную в соответствии со ст. 224 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных этой статьей.

Согласно ст. 226 НК РФ суммы налога исчисляются и уплачиваются в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога (п. 2 ст. 226 НК РФ).

Физические лица, получающие доходы от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, обязаны самостоятельно исчислить НДФЛ с таких доходов, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию и в установленные сроки уплатить исчисленный налог в соответствующий бюджет. Об этом говорится в подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.

Таким образом, если арендатором считается российская организация, она на основании ст. 226 НК РФ обязана исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю — физическому лицу. Если арендатором признается иностранная организация, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с таких доходов возложена на налогоплательщика в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.

(Письмо Минфина России от 20.07.2009 N 03-04-06-01/178)

1 августа 2009 г.

«ЭЖ Вопрос-Ответ», N 8, август 2009 г.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Журнал «ЭЖ Вопрос-Ответ»

Ежемесячный журнал для практикующих бухгалтеров, финансовых работников, аудиторов и налоговых консультантов.

Журнал составлен в диалоговом режиме, на основе ответов на вопросы читателей.

На ваши вопросы отвечают ведущие эксперты «АКДИ Экономика и жизнь», специалисты ФНС и Минфина России.

Все ваши вопросы сформированы в тематические рубрики:

— Бухгалтерский учет. Учет различных хозяйственных операций, различных видов имущества, организация документооборота, составление отчетности.

— Налоги. Освещение вопросов, связанных с исчислением и уплатой налогов при всех налоговых режимах.

— Труд и заработная плата. Расчет среднего заработка, выплата компенсаций, заключение трудовых договоров, ведение кадровой документации.

— Право. Сложные вопросы правового обеспечения хозяйственной деятельности, (лицензирование, сертифицирование, ВЭД и другие актуальные темы).

А также рубрика «Личный интерес», где публикуются ответы на вопросы, которые волнуют наших читателей, но не связаны напрямую с их профессиональной деятельностью.

Учредители: ЗАО ИД «Экономическая газета», ООО «ВИКОР МЕДИА»

Издатель ЗАО ИД «Экономическая газета»

Журнал перерегистрирован в Министерстве РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций.

Свидетельство ПИ N 77-14318 от 10.01.2003

Адрес редакции и издателя: 125319, Москва, ул. Черняховского, д. 16

Арендуете имущество у физлица? Вы — налоговый агент!

Вопрос о том, является ли компания налоговым агентом по НДФЛ при аренде имущества у физического лица, неоднократно рассматривался и чиновниками, и судами. Вердикт: в такой ситуации организация является налоговым агентом. Тем не менее некоторые компании все же пытаются оспорить в судах такую позицию. В Определении от 13.01.2016 № 304-КГ15-17425 Верховный суд РФ поставил точку в споре.

Все дело в трактовке

В общем случае налоговыми агентами признаются организации, от которых или в результате отношений с которыми физическое лицо получило доходы (п. 1 ст. 226 НК РФ). При этом в п. 2 ст. 226 НК РФ сказано, что налоговый агент исчисляет и уплачивает налог со всех доходов физического лица, источником которых он является.

Но из этого правила есть исключения. В частности, оно не применяется в отношении доходов, по которым исчисление сумм и уплата налога производятся в соответствии со ст. 228 НК РФ. Подпунктом 1 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица самостоятельно осуществляют расчет и уплату НДФЛ по вознаграждениям, полученным от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам аренды любого имущества.

Читайте так же:  Прочие доходы счет бухгалтерского учета

Руководствуясь данной нормой Кодекса, некоторые организации при выплате физическим лицам арендной платы за арендованное у них имущество не удерживают налог, считая, что такая обязанность возложена на арендодателя.

Однако и Минфин России, и ФНС России такой подход не поддерживают.

Так, в письме от 27.08.2015 № 03-04-05/49369 специалисты Минфина России указали, что положения подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ касаются только доходов, полученных физическими лицами по договору аренды имущества, в случаях, когда такой доход выплачивается физическими лицами или организациями, не являющимися налоговыми агентами (например, иностранными организациями). В отношении доходов, выплачиваемых российской организацией физическому лицу по договору аренды, данная норма неприменима. Поэтому когда одной стороной договора аренды является физическое лицо (собственник имущества), а другой стороной — российская компания, то последняя признается налоговым агентом по НДФЛ.

Аналогичной позиции придерживается налоговая служба (письмо ФНС России от 09.04.2012 № ЕД‑4-3/5894), а также суды (см., например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 24.07.2015 № А27-18656/2014, ФАС Уральского округа от 27.09.2013 № А60-37679/2012, Поволжского округа от 21.02.2013 № А06-3662/2012 (Определением ВАС РФ от 15.05.2013 № ВАС‑5640/13 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ), Западно-Сибирского округа от 26.09.2011 № А27-16788/2010, Северо-Западного округа от 14.05.2010 № А66-9581/2009).

Верховный суд солидарен с чиновниками

В начале этого года рассматриваемый вопрос дошел до Верховного суда РФ. Компания, потерпев поражение в нижестоящих судах, попыталась убедить высшую судебную инстанцию, что при выплате физическому лицу арендной платы она не является налоговым агентом по НДФЛ, но, как оказалось, безуспешно.

Суды трех нижестоящих инстанций, признавая решение налогового органа правомерным, указали следующее. Довод компании о том, что она не является налоговым агентом по НДФЛ при выплате физическому лицу арендной платы, является ошибочным и противоречит прямому указанию Налогового кодекса на обязанность налогового агента, являющегося посредником между налогоплательщиками — физическими лицами и государством, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с суммы арендной платы, выплачиваемой арендодателю — физическому лицу.

При этом исключение, предусмотренное п. 2 ст. 226 НК РФ, в данной ситуации не применяется. Положение подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ, в соответствии с которым физические лица самостоятельно уплачивают НДФЛ исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, применяется только если субъектом (источником выплаты) выступают физические лица и организации, которые не признаются налоговыми агентами, то есть не поименованные в п. 1 ст. 226 НК РФ.

Суды также отклонили довод компании о том, что в данной ситуации необходимо учитывать п. 7 ст. 3 НК РФ. Напомним, что согласно этой норме Кодекса все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Суды отметили, что данный принцип подлежит применению при существовании законодательных пробелов, вследствие которых нарушается баланс частных и публичных интересов в налогообложении. Неправильное понимание компанией той или иной нормы НК РФ не может свидетельствовать о наличии правовых пробелов, не позволяющих определить ее содержание применительно к конкретной практической ситуации.

Верховный суд поддержал выводы нижестоящих судов и отказал компании в передаче дела для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ.

Является ли налоговым агентом арендатор

сегодня
USD ЦБ 63.57
EUR ЦБ 70.46
BTC/USD 7131.77

калькулятор валют

Вопрос: Индивидуальный предприниматель (ИП) применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». С целью оказания благотворительной и социальной помощи детям, больным тяжелыми заболеваниями крови, ИП (арендатор) от своего имени и за свой счет заключает с физлицами (арендодателями) договоры аренды квартир, принадлежащих последним на праве собственности, и безвозмездно обеспечивает жилыми помещениями прибывших в г. Москву для прохождения лечения детей, а также сопровождающих их членов семьи. При этом в договоры аренды включено условие о том, что ИП не является налоговым агентом арендодателей.

Признается ли ИП налоговым агентом физлиц (арендодателей) по НДФЛ в отношении доходов в виде арендной платы за арендуемое имущество в случае заключения договора аренды жилого помещения? Правомерно ли включение в договор аренды условия о том, что ИП не будет являться налоговым агентом, а обязанность по уплате НДФЛ возлагается на физлиц?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу признания индивидуального предпринимателя налоговым агентом в отношении доходов, выплачиваемых физическим лицам — арендодателям по договорам аренды, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 ст. 226 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 Кодекса. Указанные индивидуальные предприниматели являются налоговыми агентами.

Согласно п. 2 ст. 226 Кодекса исчисление сумм и уплата налога в соответствии со ст. 226 Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 Кодекса.

Индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическим лицам за арендуемые у них помещения, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физических лиц и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 Кодекса.

При этом в соответствии с п. 5 ст. 3 Кодекса ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено Кодексом.

Условия в договоре в части исполнения обязанностей по уплате налога, противоречащие порядку, установленному Кодексом, будут являться ничтожными.

Налоговый агент по НДФЛ

Т.В. Жбанова, ведущий бухгалтер фирмы «Аудитор»

Впервые опубликовано в журнале «Налоговое планирование» № 1, 2010 г.

Признается ли налоговым агентом по НДФЛ российская организация-арендатор, производящая выплаты по договору аренды физическому лицу?

На вопрос отвечает Т.В. Жбанова, ведущий бухгалтер фирмы «Аудитор».

Доходы физических лиц, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с пп.4 п.1 ст.208, ст.209 НК РФ.

Читайте так же:  Как правильно ученик или учащийся школы

Обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ возложены на налоговых агентов (п.1 ст.24 НК РФ).

Пунктом 1 ст.226 НК РФ установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик (физическое лицо) получил доходы, признаются налоговыми агентами, то есть обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст.224 НК РФ. Исчисление и уплата НДФЛ производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, выплачиваемых налоговым агентом, за исключением доходов, перечисленных в ст.214.1, 227, 228 НК РФ (п.2 ст. 226 НК РФ).

Таким образом, на основании п.2 ст.226 НК РФ можно сделать вывод, что организация не является налоговым агентом при выплате доходов, которые облагаются в соответствии со ст.228 НК РФ, так как пп.1, 2 ст.226 НК РФ указывают на виды доходов, с которых НДФЛ налоговым агентом удерживаться не должен.

Из подп.1 п.1 ст.228 НК РФ в редакции, действующей до 1 января 2008 г., следовало, что физические лица исчисляют и уплачивают НДФЛ самостоятельно только при получении вознаграждений по договорам аренды имущества, получаемых от физических лиц , не являющихся налоговыми агентами, а с 1 января 2008 г. — получаемых и от организаций, не являющихся налоговыми агентами.

Таким образом, исходя из указанных норм, а также на основании исключения, указанного в п.2 ст.226 НК РФ, организация при выплате физическому лицу вознаграждения за аренду имущества не является налоговым агентом, в связи с чем она не должна удерживать НДФЛ. Это значит, что физическое лицо – арендодатель при получении вознаграждения по договору аренды уплачивает НДФЛ самостоятельно и в соответствии с п.1 ст.229 НК РФ представляет по окончании года налоговую декларацию.

Вместе с тем надо обратить внимание на письмо Минфина России от 11.11.08 г. №03-04-05-01/417, где содержится противоположная точка зрения.

По мнению Минфина России, организация при аренде имущества у физического лица обязана исчислить, удержать и уплатить НДФЛ в бюджет в соответствии с п.1 ст.226 НК РФ. Согласно п.4 ст.226 НК РФ налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику, при фактической выплате указанных денежных средств налогоплательщику либо по его поручению третьим лицам.

Следовательно, организация-арендодатель обязана исчислить, удержать с арендодателя и уплатить в бюджет исчисленную сумму НДФЛ с сумм арендной платы, уплаченной арендатору — физическому лицу, непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате. При этом Минфин именует организацию арендодателем, а физическое лицо – арендатором, хотя вопрос налогоплательщика был сформулирован следующим образом: «Является ли организация-арендатор налоговым агентом по НДФЛ при выплате физическому лицу – арендодателю сумм арендной платы в случае заключения с ним договора аренды нежилого помещения?»

Кроме того, непонятно, на чем основан вывод Минфина России, поскольку в указанном Письме отмечено, что НДФЛ обязаны удерживать российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п.2 ст.226 НК РФ, а, как уже отмечалось, п.2 ст.226 НК РФ указывает на все доходы, за исключением тех, которые перечислены в ст.214.1, 227, 228 НК РФ.

Аналогичная точка зрения рассматривается в письмах Минфина России от 07.04.2009г. №03-04-06-01/83, от 03.06.2009г. №03-04-05-01/428, от 20.07.2009г. №03-04-06-01/178.

Разъяснения налоговых органов в отношении норм, установленных п.1, 2 ст.226 НК РФ в связи с новой редакцией пп.1 п.1 ст.228 НК РФ, действующей с 1 января 2008г., отсутствуют.

Если позиция налоговых органов по данному вопросу совпадет с указанной точкой зрения Минфина России, то при неудержании НДФЛ могут возникнуть риски применения к организации налоговых санкций, предусмотренных ст.123 НК РФ – неправомерное неперечисление сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению.

Если мнение налоговых органов будет состоять в том, что арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает налог, но при этом НДФЛ будет удержан организацией и сведения в ИФНС будут представлены только организацией, то возможно привлечение физического лица к ответственности по ст.119 НК РФ за непредставление налоговой декларации.

В связи с существующей неопределенностью по данному вопросу, для снижения налоговых рисков можно рекомендовать организации при выплате арендной платы удерживать НДФЛ и подавать сведения в налоговые органы, а физическому лицу в свою очередь по окончании года представить в ИФНС налоговую декларацию, где указать сумму полученного от аренды дохода и сумму удержанного арендатором налога.

Налоговый агент по НДФЛ при аренде у физического лица

Видео (кликните для воспроизведения).

Рассмотрим какие обязательства возникают у налогового агента по НДФЛ при аренде у физического лица, а также в какую налоговую платить НДФЛ за физ. лицо сдающее помещение в аренду.

Обязательства арендатора как налогового агента по НДФЛ

Используя арендованное имущество для ведения своей деятельности, арендатор производит арендные платежи, несет денежные затраты. Так как в результате выбытия денежных средств происходит уменьшение благосостояния арендатора, у него возникают затраты по арендной плате. В силу же закона у организации возникают обязательства перед государством по учету расходов в регистрах налогового и бухгалтерского учета по нормам налогового и бухгалтерского законодательства соответственно.

Кроме этого, у арендатора, при выплате дохода в виде арендной платы физ.лицу, не являющимся предпринимателем, появляются обязательства налогового агента по НДФЛ в отношении этого физ.лица — арендодателя. То есть арендатору нужно исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физ.лицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 НК РФ ст. 228 НК РФ).

Как это понимать? Обязательства по налогу возникают у физического лица, а нести ответственность за уплату налога будет предприятие?

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Читайте так же:  Что означает номер команды в военкомате

Дело в том, что особенностью уплаты НДФЛ является уплата налога через посредников (налоговых агентов) с большинства своих доходов. Государство определенными положениями гл. 23 НК РФ перепоручает предприятиям исчислять и перечислять в бюджет НДФЛ за другого налогоплательщика — физическое лицо. В терминологии налогового законодательства это означает, что предприятие признается налоговым агентом по НДФЛ.

Именно организация, признанная агентом будет заниматься всеми вопросами по расчету налога, удержанию при выплате дохода, уплате в бюджет. Перекладывать уплату НДФЛ с дохода в виде аренды на физ.лицо нельзя, даже если это будет прописано в договоре аренды. За разъяснениями можно обратиться к письму Минфина России от 09.03.2016 № 03-04-05/12891.

Именно поэтому в статье дана рекомендация о необходимости включения в договор аренды отдельного пункта о том, что в сумму аренды включен НДФЛ.

Необходимость исполнения обязанностей налогового агента у организации возникает в силу положений п. 1 и п. 2 ст. 226 НК РФ в результате выплаты физ.лицу, не являющимся индивидуальным предпринимателем дохода в виде выплат по аренде по договору аренды.

Так как российская организация явилась источником выплаты доходов физическому лицу — она должна выступить своего рода посредником между налогоплательщиком — физ.лицом, получившим доход и государством в лице налоговых органов, чтобы обеспечить поступление НДФЛ в бюджет в правильном объеме и в правильные сроки с выплаченного дохода.

Но этим функции налогового агента не ограничиваются.

Перечень обязательств организации-арендатора как налогового агента

Весь перечень обязательств, которые государство возлагает на налогового агента, содержатся в ст. 230 НК РФ. Приведем все обязательства организации-арендатора перед государством при выплате дохода в виде арендной платы:

Страховые взносы при аренде у физического лица

Согласно договору аренды арендатор несет расходы в виде арендной платы, а в силу закона №402-ФЗ и гл. 25 НК РФ несет обязательства перед государством отражать расход в регистрах бухгалтерского и налогового учета. Также арендатор признается налоговым агентом в отношении НДФЛ и призван исполнить обязанности налогового агента по НДФЛ, перечисленные в ст.230 НК РФ (см. таблицу выше).

Следует сказать, что арендная плата, выплачиваемая физическому лицу по договору аренды имущества, не влечет обязанности уплаты по страховым взносам в ПФР, ФСС, ФФОМС и ФСС по травматизму (п. 4. ст. 420 НК РФ, ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ). Более подробно об этом можно узнать из нашей статьи.

Общий вывод. Бухгалтеру необходимо понимание экономических последствий сделки для правильного отражения в учете доходов, расходов и обязательств перед партнером и бюджетной системой. Для этого предлагаем графическую иллюстрацию сказанного:

В каких случаях у арендатора госимущества не возникает обязанностей налогового агента по НДС

«Российский налоговый курьер», 2015, N 5

Нужно ли удерживать НДС при расчете за аренду в неденежной форме.

По какой ставке считать НДС — 18% или 18/118.

Можно ли переложить обязанности налогового агента на субарендатора.

У организации, которая арендует государственное или муниципальное имущество, в ряде случаев возникают обязанности налогового агента по НДС. Это означает, что при расчете с арендодателем она обязана выделить НДС из арендной платы или начислить его сверху и уплатить налог в бюджет (п. 3 ст. 161 НК РФ). Обязанности налогового агента по НДС исполняют даже те компании, которые не являются плательщиками этого налога (подробнее читайте ниже).

Обратите внимание! «Спецрежимники» являются налоговыми агентами по НДС

Применение «упрощенки» или «вмененки» организацией, арендующей государственное или муниципальное имущество, не освобождает ее от исполнения обязанностей налогового агента по НДС (п. 5 ст. 346.11 и п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Аналогичного мнения придерживается Минфин России (Письма от 18.07.2013 N 03-07-11/28306, от 05.04.2013 N 03-07-11/11247 и от 05.10.2011 N 03-07-14/96). Компании, освобожденные от уплаты НДС на основании ст. 145 или ст. 145.1 НК РФ, также признаются налоговыми агентами при аренде госимущества.

Однако наличие договора на аренду государственного или муниципального имущества еще не означает, что арендатор должен перечислить НДС в бюджет. Многое зависит от условий договора. Чтобы разобраться во всех нюансах, проанализируем недавние разъяснения Минфина России.

Ведомство согласно, что при аренде имущества у казенного учреждения НДС уплачивать не нужно

С 1 января 2012 г. оказание услуг казенными учреждениями не облагается НДС (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Это распространяется и на предоставление имущества в аренду.

Минфин России пояснил, что теперь при аренде у казенного учреждения недвижимого или иного имущества арендатор не является налоговым агентом по НДС. То есть всю сумму арендной платы, указанную в договоре, он перечисляет арендодателю. НДС из нее арендатор не удерживает и сверху не начисляет (Письма от 17.12.2014 N 03-07-14/65191, от 19.09.2014 N 03-07-14/46917 и от 03.09.2012 N 03-07-11/344).

Если договор аренды заключен с ГУПом или МУПом, арендатор не является налоговым агентом по НДС

В большинстве договоров аренды государственного или муниципального имущества арендодателем выступает не собственник, а балансодержатель. Обычно это государственное или муниципальное унитарное предприятие (ГУП или МУП). Имущество находится у него на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении (п. 2 ст. 113 ГК РФ).

Минфин России считает, что организация, заключившая договор аренды имущества с ГУПом или МУПом, не является налоговым агентом по НДС. Плательщиком этого налога считается само бюджетное учреждение (арендодатель), а не арендатор (Письма от 28.12.2012 N 03-07-14/121, от 23.07.2012 N 03-07-15/87, от 27.03.2012 N 03-07-11/86 и от 28.07.2010 N 03-07-11/314). Значит, организация перечисляет арендодателю всю сумму арендной платы, включая НДС. Этот налог она вправе принять к вычету в обычном порядке (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Организация удерживает НДС из арендной платы, если арендодателем выступает комитет по управлению госимуществом

Минфин России разъяснил, что организация обязана удержать и перечислить НДС с арендной платы только в том случае, если договор аренды заключен непосредственно с органами государственной власти или местного самоуправления. Например, с городским или областным комитетом по управлению государственным или муниципальным имуществом (Письма от 18.10.2012 N 03-07-11/436, от 23.08.2010 N 03-07-11/360 и от 15.01.2010 N 03-07-11/05).

Порядок расчета НДС зависит от условий договора аренды. Возможны следующие варианты:

  • в договоре НДС выделен отдельной суммой. Именно ее арендатор уплачивает в бюджет, а арендодателю перечисляет арендную плату за минусом НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ);
  • НДС включен в арендную плату, но отдельно сумма налога в договоре не указана. В этом случае организация-арендатор определяет и уплачивает налог по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Арендодателю она перечисляет арендную плату, уменьшенную на сумму НДС;
  • арендная плата установлена без учета НДС, но в договоре предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно рассчитать налог по ст. 161 НК РФ. Организация начисляет НДС по ставке 18% сверх арендной платы, зафиксированной в договоре. Арендодателю она уплачивает всю сумму арендной платы, указанную в договоре.
Читайте так же:  Как узнать от кого посылка по извещению

Ведомство считает, что получение имущества в безвозмездную аренду не освобождает от обязанностей налогового агента по НДС

По мнению Минфина России, организация, которая получила государственное или муниципальное имущество в безвозмездную аренду, также обязана рассчитать и уплатить НДС в бюджет (Письма от 20.10.2009 N 03-03-06/4/91, от 02.04.2009 N 03-07-11/100 и от 24.10.2007 N 03-07-11/520). Ведь оказание услуг на безвозмездной основе приравнивается к реализации и облагается НДС (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Ведомство предлагает взять за основу рыночную ставку арендной платы по аналогичному имуществу с учетом НДС. Поскольку налог уже включен в арендную плату, НДС нужно определять по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Минфин России также пояснил, что при безвозмездной аренде обязанность перечислить налог в бюджет возникает у арендатора на дату оказания услуг по аренде (Письмо от 20.10.2009 N 03-03-06/4/91). Эту дату можно установить по акту об оказании услуг. Но сами чиновники неоднократно указывали, что ежемесячные акты по договору аренды можно не составлять (Письма Минфина России от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764, от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118 и от 06.10.2008 N 03-03-06/1/559). По крайней мере для подтверждения расходов в налоговом учете.

Ведомство не уточнило, в какой момент начислять и уплачивать НДС, если стороны не оформляли акты об оказании услуг по аренде. Полагаем, что безопаснее начислять налог по итогам каждого месяца. Причем не по окончании календарного месяца, а по истечении месяца аренды. Например, если организация получила имущество в безвозмездное пользование 15 января 2015 г., НДС ей следует начислять не позднее 15-го числа каждого месяца (п. 3 ст. 192 ГК РФ и п. 5 ст. 6.1 НК РФ).

По мнению Минфина, для налогового агента по НДС форма расчетов по договору аренды не имеет значения

Если организация в счет арендной платы выполнила ремонт в арендованном помещении или иные работы для арендодателя, она не имеет реальной возможности перечислить НДС в бюджет. Ведь она не выплачивает арендодателю денежные средства, из которых могла бы удержать налог.

Однако Минфин России считает, что и в этой ситуации арендатор государственного или муниципального имущества обязан перечислить в бюджет НДС с арендной платы (Письма от 18.03.2011 N 03-07-11/60 и от 16.04.2008 N 03-07-11/147).

По мнению ведомства, НК РФ не содержит специальных правил для арендаторов, рассчитывающихся за аренду госимущества неденежными средствами. Значит, независимо от формы расчетов он должен выполнить обязанности налогового агента по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Отметим, что большинство судов не согласны с таким подходом (подробнее читайте ниже). Но и среди судов нет единой точки зрения по данному вопросу.

Судебная практика. Суды разрешают арендаторам не платить НДС при неденежной форме расчетов

Арбитражная практика исходит из того, что арендатор госимущества является налоговым агентом по НДС даже при отсутствии денежных выплат за аренду. Однако он обязан удержать налог только из тех сумм, которые выплачивает арендодателю. При отсутствии денежных выплат арендатор не должен платить НДС из собственных средств (Постановления ФАС Восточно-Сибирского от 18.04.2007 N А33-11479/06-Ф02-579/07-С1 и Поволжского от 15.08.2006 N А55-29380/05-43 округов).

Суды считают, что при неденежной форме расчетов за аренду госимущества организация обязана лишь уведомить инспекцию о невозможности удержать НДС (п. 10 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 41 и Пленума ВАС РФ N 9 от 11.06.1999). Это необходимо сделать в течение одного месяца со дня, когда арендатору стало известно о том, что он не может удержать налог из арендной платы (пп. 2 п. 3 ст. 24 НК РФ).

Хотя некоторые суды согласны с Минфином России. По их мнению, арендатор госимущества обязан перечислять НДС с арендной платы при любой форме расчетов (Постановления ФАС Северо-Кавказского от 26.03.2008 N Ф08-1401/2008-512А и Северо-Западного от 18.04.2006 N А26-8363/2005-28 округов).

При аренде рекламного места на государственном или муниципальном здании НДС уплачивать не нужно

По мнению ведомства, организация не является налоговым агентом по НДС, если она арендовала рекламное место на фасаде или кровле здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности (Письма Минфина России от 28.04.2012 N 03-07-11/126, от 28.03.2012 N 03-07-11/90 и от 30.07.2009 N 03-07-11/189). Ведь в этом случае она получила в пользование рекламное место на объекте недвижимости, а не сам объект.

Кроме того, договор между собственником здания и компанией, на основании которого она использует отдельные конструктивные элементы здания для рекламных целей, не является договором аренды (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведенного в приложении к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Обязанность же по удержанию и уплате НДС возникает только при аренде государственного или муниципального имущества (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Минфин России считает, что НДС не нужно удерживать и перечислять в бюджет и в том случае, если организация получила право на установку оборудования связи на крыше государственного или муниципального здания (Письмо от 22.10.2012 N 03-07-11/442). Крыша здания не является самостоятельным объектом недвижимости. Ее нельзя передать в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой).

В указанных ситуациях НДС уплачивают органы государственной власти или местного самоуправления, предоставившие компании рекламное место или право на размещение оборудования на крыше (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Передача арендатором госимущества в субаренду не избавляет его от обязанности удержать и перечислить НДС в бюджет

С разрешения собственника организации, получившие в аренду государственное или муниципальное имущество, могут передать его полностью или частично в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). По мнению Минфина России, заключение договора субаренды не освобождает арендатора от обязанностей налогового агента по НДС (Письма от 18.10.2012 N 03-07-11/436 и от 15.01.2010 N 03-07-11/05). Ведь эти обязанности возникают у арендатора госимущества, а не у субарендаторов (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Читайте так же:  Сколько зарабатывает социальный педагог

Если организация-арендатор является плательщиком НДС, на сумму арендной платы, предъявляемой субарендатору, она обязана начислить НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Когда арендатор — налоговый агент по НДФЛ

В ситуации, когда у компании оформлена аренда у физического лица офиса, надо разобраться, кто платит НДФЛ. Считается ли, что компания — налоговый агент по НДФЛ?

Компании стараются избежать необходимости удерживать НДФЛ у арендатора и перечислять налог в бюджет. В судах обычно выигрывают налоговики, которые доказывают, что компания — налоговый агент по НДФЛ. Все дело в позиции Минфина и достаточно четким нормам Налогового кодекса по этому вопросу.

Налоговый агент по НДФЛ по мнению Минфина

Чиновники придерживаются мнения, что арендатор в данном случае — налоговый агент по НДФЛ. Аренда у физического лица офиса приводит к обязанности удерживать у него налог со стоимости арендной платы.

Доходы, с которых владелец офиса как физическое лицо рассчитывает и платит НДФЛ, поименованы в пункте 1 статьи 228 НК РФ. К таким, действительно, относятся доходы от сдачи в аренду недвижимости компаниям. Но при важном условии — если организиция-арендатор не является налоговым агентом (по подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Но организация, у которой аренда офиса с «физиком», считается налоговым агентом по НДФЛ пункту 1 статьи 226 НК РФ. Следовательно, компания-арендатор должна сама удержать и перечить налог с арендной платы, перечисленной физическому лицу (п. 2, 7 ст. 226 НК РФ).

Аренда у физического лица: что нельзя прописать в договоре

Некоторые компании пытаются обойти необходимость удерживать НДФЛ у физического лица при аренде с помощью внесения специальных пунктов в договор. Например, прописывают, что аренда у физического лица офиса предполагает, что налог он будет перечислять в бюджет самостоятельно.

Но практика показывает, что таким способом компания не перестает быть налоговым агентом по НДФЛ. И нельзя прописать в договоре, что обязанность по уплате НДФЛ лежит на «физике». Суды признают такой пункт договора ничтожным. Такого мнения и Минфин России, которое он высказал в письме от 02.06.2015 № 03-04-06/31829.

Налоговые агенты при аренде государственного и муниципального имущества

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

При заключении договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, организация-арендатор признается налоговым агентом (пункт 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ)). Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость.

Объекты имущества не ограничены определенными категориями, а значит, данная норма действует в отношении аренды любого имущества — движимого и недвижимого, в том числе земли.

Организации признаются налоговыми агентами, если они арендуют имущество непосредственно у органов государственной власти и управления и (или) органов местного самоуправления. (Письмо ФНС Российской Федерации от 14 февраля 2005 года №03-1-03/208/13 «О налогообложении НДС аренды помещений»).

Поэтому даже неплательщики НДС освобождены от обязанности плательщика НДС в соответствии со статьей 145 НК РФ. Они признаются налоговыми агентами, если являются арендаторами указанного имущества и несут ответственность в случае неисполнения возложенной на них функций по удержанию и уплате налога.

Возможность исполнить функцию налогового агента у арендатора появляется только по факту перечисления денежных средств арендодателю.

Налоговая база налоговым агентом определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

Поэтому, заключая договор аренды, проследите за тем, чтобы арендодатель предусмотрел сумму налога в составе арендной платы, причем сумма налога должна быть выделена отдельной строкой.

Отсутствие суммы налога в составе арендной платы может привести к неприятным последствиям. Объясним почему.

Обязанностью налогового агента является исчисление, удержание из доходов налогоплательщика и перечисление суммы налога в бюджет (пункт 4 статьи 173 НК РФ). Теперь представим, что в договоре указан только размер арендной платы. Следовательно, налоговый агент исчислит с арендной платы сумму налога по ставке 18/118, удержит эту сумму из размера арендной платы и перечислит в бюджет. Что в итоге получилось? Что арендодатель получил не полную сумму арендной платы. Можно поступить по другому. Налоговый агент увеличивает стоимость услуги по договору аренды на сумму налога по ставке 18%, затем исчисляет сумму налога с общей суммы по ставке 18/118 и перечисляет в бюджет. Что в результате? Сумма налога фактически удержана не из доходов арендодателя, следовательно, налоговый агент теряет право на вычет.

Кроме того, отсутствие в договоре суммы налога, выделенного отдельной строкой, может быть квалифицировано налоговым органом как отсутствие в первичном документе суммы налога, выделенного отдельной строкой, что в результате может также привести к утрате права на вычет.

Таким образом, заключая договор аренды государственного или муниципального имущества, проследите за тем, чтобы договорные отношения были оформлены правильно.

Налоговые агенты обязаны уплачивать налог на добавленную стоимость независимо от того, производилась уплата арендной платы или нет. Порядок и сроки уплаты НДС установлены налоговым законодательством и не могут быть изменены сторонами (Постановление ФАС Северо-Западного Округа от 21 июня 2004 года по делу №А26-128/04-29).

Организация для производственных целей арендует нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности. Согласно договору аренды арендная плата составляет 11 800 рублей в месяц с учетом НДС и вносится арендатором не позднее 10 числа отчетного месяца. Организация является плательщиком НДС и уплачивает налог в бюджет ежемесячно.

Ниже рассматриваются варианты отражения в бухгалтерском и налоговом учете в зависимости от момента исполнения обязанности по уплате налога в бюджет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Расчеты с бюджетом по уплате налога производятся арендатором в том периоде, в котором происходит перечисление арендных платежей. Согласно условиям примера вносится арендная плата за месяц, и в этом же периоде производятся расчеты с бюджетом.

Является ли налоговым агентом арендатор
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here